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四、綜合分析題(共2大題,15小題,每小題2分。每小題地被選答案中有一個或一個以上符合題意,清在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選地,不得分少選且選擇正確的,每個選擇得0.5分)
(一)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)實施舊城改造項目,按照規(guī)劃擬建2萬㎡商住樓,其中營業(yè)房0.3萬㎡。甲公司辦理相關手續(xù)后對王某住房實施拆遷。甲公司取得預售許可證后,開始對住宅進行預售,同時在每題上發(fā)布廣告。周某預購該項目的一套住宅,商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中,家公司發(fā)現(xiàn)原圖紙可以設計不合理,經(jīng)固定和設計部同意,將客廳寬度和面積作了修改,并以既有銷售人員電話通知周某,要求其15日內提出意見。建設過程中,家公司又將在建的0.3萬㎡營業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后,經(jīng)銀行同意,家公司將營業(yè)房公開招商。
1、甲公司申領房屋產前許可證,應當提交( )等資料。
A拆遷計劃
B產前方案
C拆遷安置補償資金證明
D公司拆遷資格證明
標準答案: ABC
解析:國家對房屋拆遷實行行政許可制度?!恫疬w條例》規(guī)定申請領取房屋拆遷許可證的,應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:(1)建設項目批準文件;(2)建設用地規(guī)劃許可證;(3)國有土地使用權批準文件;(4)拆遷計劃和拆遷方案;(5)辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
2、入被拆遷人王某對拆遷估價結果有異議,可以采取的救濟方式為( )
A向原房地產估價機構書面申請復核
B另行委托房地產估價機構評估
C 要求拆遷管理部門制定房地產估價機構重新評估
D申請專家委員會鑒定
標準答案: AB
解析:拆遷當事人對估價結果有異議的,可以自收到估價報告之日起5日內,向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。
3、甲公司申請辦理《商品房預售許可證》時,應提交( )等證件及資料
A工程施工合同
B土地使用權證
C商品房預售合同示范文本
D商品房預售方案
標準答案: ABD
解析:房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可,應當向城市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料:(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。
4甲公司在媒體上發(fā)布的廣告( )
A可借用其他相同類型的項目形象
B可以承諾為購房人辦理入住戶口
C不得涉及裝修內容
D由于價格是隨市場變化而變化,一律不標明銷售價格
標準答案:C
解析:房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。房地產廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。房地產廣告中對價格有表示的,應當清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。
5、下列關于甲公司中途變更設計的表述中,正確的為( )
A甲公司已在法定時間內通知了周某,周某一直未做答復。因此,應視同周某接受設計變更
B周某有權退房
C周某退房,甲公司應承擔違約責任
D周某退房應承擔違約責任
標準答案: BC
解析:甲公司已在法定時間內,只是電話通知了周某,未采取書面形式,屬于違約。
6、如周某發(fā)現(xiàn)《房屋所有權證》記載的放屋建筑面積為87㎡,商品房買賣合同對面積誤差處理未作約定。下列表述中正確的為( )
A周某有權退房
B甲公司應賠償周某損失
C如周某退房,甲公司應退還已付房價款及利息
D如周某不退房,面積超過允許誤差部分的放價款全由甲公司承擔,產權歸周某
標準答案: ACD
解析:本例中,周某所購房屋面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%”=(87-80)/80=8.75%。根據(jù)誤差的處理方式中,“合同未作約定的,按以下原則處理:面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔,產權歸買受人”。本題面積誤差比超出7%,因此,面積誤差比在3%之內的3平方米房價款由周某補足,面積超過允許誤差部分的房價款全由甲公司承擔,產權歸周某。
7、周某對所購房屋建筑面積疑問,甲公司做了解釋。根據(jù)《房產測量規(guī)范》,下列解釋中部正確的為( )
A屬永久結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影計算面積
B穿過房屋的通道,房屋內的門廳均按一層計算面積
C兩房屋建有上蓋和柱的走廊,按其維護結構外圍水平面積的一半計算建筑面積
D獨立柱地門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積
標準答案: C
解析:與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
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(責任編輯:中大編輯)
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