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(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。己知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。
請(qǐng)問(wèn):
1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
答案:
1,錯(cuò)誤
(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同,其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);
(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);
(3)不應(yīng)采用年總凈收益,而應(yīng)采用單位面積的年凈收益(2分);
(4)不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)(2分)。
2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?
答案:
2.具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定(2分)。
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