房地產估價理論與方法——房地產需要專業估價

導讀：真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，不僅房地產具有獨一無二和價值量大兩個特性，而且房地產市場是典型的不完全市場。在經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買;

②買者和賣者的人數眾多;

③買者和賣者都有進出市場的自由;

④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;

⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;

⑥買者和賣者無串通共謀行為;

⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

⑧商品可轉讓且可發生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場的實例。房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。

另外，盡管房地產所有權(中國為房屋所有權和建設用地使用權)可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。

由于房地產市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當價格，從而需要房地產估價師進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

值得指出的是，在需要專業估價的不同類型的資產中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業知識和經驗有很大的差別，所以對它們的價值進行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構所能勝任的。

例如，對于房地產、古董、礦產、機器設備、無形資產等，由于它們的質量、性能、產權狀況、市場行情等不同，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學、準確地評估出它們的價值了。

進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關的，與某些浮在“物”上的專業服務不同，從這個方面看估價類似于設計。建筑設計、汽車設計、服裝設計、發型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會大眾來說，通常也只有具有相應估價專業知識和經驗的估價師得出的估價結果才會令其信服，才具有公信力，估價因此必然會出現適當的專業分工，形成按照估價對象劃分的不同專業和相應的估價師。

國際上，一般把估價專業劃分為房地產、古董和藝術品、礦產、機器設備、企業價值、無形資產等幾大類。即使是房地產估價，在美國等市場經濟發達國家和地區，通常還分為住宅估價和商業房地產估價兩大類，在這兩類中又有各自的專業范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產估價師專做小型的(一至四個單元)給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產估價師專做大面積住宅估價。在商業房地產估價中，有的房地產估價師可能專做土地開發估價，有的房地產估價師可能專做工業房地產估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業房地產估價。

總之，估價如果不分專業，一個估價師如果什么資產都可以估價，就好比是一個教師什么課都可以教，一個醫生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業務都可以承攬而一時得利，但終因沒有專業化發展而不能提供優質服務，進而會發生“信任危機”而不被社會認可，得不到社會尊重而難以持續發展，最終受害的將是估價師和估價行業自身。

至于估價機構，可以根據擁有的估價師的專業情況以及自己的發展定位等，專營某種資產估價業務，成為某種專業的估價機構;或者從事多種資產估價業務，成為綜合性的估價機構。

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（責任編輯：中大編輯）

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