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四、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過四個。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答,不得在試卷上改錯)。以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:
1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標準廠房比特殊廠房的通用性差。
估價對象中,大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。
2.獨立使用性:獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說,獨立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。
估價對象為大型商場及辦公樓,設(shè)計功能齊全,獨立使用性均較好。
3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對較強;反之,變現(xiàn)能力就較弱。
估價對象為在建的大型商場及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。
4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價對象為在建工程,至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進行施工。
由于在建工程不確定因素較多,估價對象變現(xiàn)能力較強。
5.價值、規(guī)模大小:一般地說,總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
估價對象建筑面積大,總價高,變現(xiàn)能力較弱。
6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
估價對象位于××商務(wù)圈,較繁華,區(qū)位狀況較好,變現(xiàn)能力較強。
綜合分析以上影響因素,估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強。假定在估價時點拍賣或者變賣,受各種因素影響,其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低,預(yù)計約為評估價值的70%左右。
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