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第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策
第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度
房地產(chǎn)登記的種類(lèi):
在我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下,房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。
(一)土地登記
根據(jù)國(guó)土資源部頒布的《土地登記辦法》,土地登記分為:
1.土地總登記
2.土地初始登記
3.土地變更登記
4.土地注銷(xiāo)登記
5.土地其他登記
(二)房屋登記
根據(jù)《房屋登記辦法》,房屋登記包括:
1.房屋所有權(quán)登記
2.房屋抵押權(quán)登記
3.地役權(quán)登記
4.房屋其他登記
房地產(chǎn)登記的體制:
我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別登記。
房屋與所占用的土地密不可分,房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)一并完成。雖然,《物權(quán)法》也規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度,但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革,需要有一個(gè)過(guò)程。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)將登記作為行政機(jī)關(guān)行使行政管理的一種職權(quán),將房屋與土地實(shí)行分部門(mén)管理的體制,將登記機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能掛鉤,導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)登記中,一般是七地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登主存土地部門(mén)和房地產(chǎn)部門(mén)分別進(jìn)行。一些地方已經(jīng)將房地產(chǎn)和土地統(tǒng)一在一個(gè)部門(mén)管理,實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。本節(jié)以下內(nèi)容重點(diǎn)介紹房屋登記的制度政策。
房屋登記的范圍:
《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,特別是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的頒布實(shí)施,對(duì)完善和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌管理體制,實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的房屋登記創(chuàng)造了積極的條件。依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)制定的《房屋登記辦法》的適用范圍,既包括國(guó)有土地上的房屋,也包括集體土地上的房屋。同時(shí),《房屋登記辦法》還規(guī)定,具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物,也可以參照房屋登記的規(guī)定和程序,由房屋登記機(jī)構(gòu)依法登記。
房屋登記機(jī)構(gòu):
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)”。國(guó)務(wù)院l994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定:“職工購(gòu)買(mǎi)住房,都要到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理住房過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),同時(shí)要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù),并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。2000年,國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)原建設(shè)部《關(guān)于請(qǐng)求解釋(城市房地產(chǎn)管理法>中房產(chǎn)管理部門(mén)的函》的復(fù)函中明確了核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的部門(mén),是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門(mén)。《房屋登記辦法》規(guī)定,房屋登記機(jī)構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。依據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定,直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān),其他部門(mén)登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書(shū),不具有法律效力,不受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。
房屋登記的基本要求:
(一)以共同申請(qǐng)為原則,以單方申請(qǐng)為例外
(二)以查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主,實(shí)施必要的實(shí)地查看
(三)按房屋基本單元進(jìn)行登記
房屋登記的程序:
辦理房屋登記,要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí),可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。
房屋登記的時(shí)限:
自受理登記申請(qǐng)之日起,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi),將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定:國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記,30個(gè)工作日;集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記,60個(gè)工作日;抵押權(quán)、地役權(quán)登記,10個(gè)工作日;預(yù)告登記、更正登記,l0個(gè)工作日;異議登記,l個(gè)工作日。法律、法規(guī)對(duì)登記時(shí)限另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
公告時(shí)間不計(jì)人上述規(guī)定時(shí)限。因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的,經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng),但最長(zhǎng)不得超過(guò)原時(shí)限的一倍。
房屋登記的其他規(guī)定:
(一)關(guān)于最高額抵押登記以房屋設(shè)定最高額抵押的,應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。
(二)關(guān)于房屋預(yù)告登記
(三)關(guān)于房屋更正登記和異議登記
(四)關(guān)于基于判決、仲裁的登記
(五)關(guān)于在建工程抵押登記
(六)關(guān)于房改售房登記
房屋登記收費(fèi):
規(guī)范房屋登記收費(fèi)行為,依據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定,2008年4月15日,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)和財(cái)政部印發(fā)了《國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》(發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào))。該通知就房屋登記收費(fèi)的性質(zhì)、計(jì)費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)做出具體規(guī)定。
(一)房屋登記費(fèi)的性質(zhì)
縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門(mén)收取的房屋登記費(fèi)屬于行政事業(yè)性收費(fèi),應(yīng)全額上繳地方國(guó)庫(kù),納入地方財(cái)政預(yù)算管理,具體繳庫(kù)辦法按照同級(jí)財(cái)政部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行,支出由同級(jí)財(cái)政部門(mén)按照其履行職能的需要核定。
(二)計(jì)費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)
房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取。按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的,只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取。住房登記一套住房為一件,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;
農(nóng)民利用宅基地建設(shè)的住房登記,不收取房屋登記費(fèi),只收取房屋權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)10元;非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請(qǐng)并完成一次登記的為一件,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
經(jīng)濟(jì)適用住房登記,以及因房屋坐落的街道或門(mén)牌號(hào)碼變更、權(quán)利人名稱(chēng)變更而申請(qǐng)的房屋變更登記,按對(duì)應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收取;房屋查封登記、注銷(xiāo)登記和因登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤造成的更正登記,不收取房屋登記費(fèi)。
房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書(shū)費(fèi)。房地產(chǎn)主管部門(mén)按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書(shū)免收證書(shū)費(fèi)。向一個(gè)以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí),每增加一本證書(shū)加收證書(shū)工本費(fèi)10元。房屋權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)證書(shū),只收取房屋權(quán)屬證書(shū)費(fèi)。上述規(guī)定自2008年5月1日起執(zhí)行。
房屋權(quán)利人在辦理房屋登記時(shí),委托有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪繳納的費(fèi)用屬于經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)商有關(guān)部門(mén)制定。
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(責(zé)任編輯:lqh)
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