2012年房地產(chǎn)案例與分析真題(網(wǎng)絡(luò)版)

單選

1、問(wèn)屬于房地產(chǎn)的收入，應(yīng)該是營(yíng)業(yè)收入扣除商業(yè)利潤(rùn)扣除老字號(hào)收益 選A

2、問(wèn)凈收益，選A

3、問(wèn)不屬于商業(yè)的個(gè)別因素，選通風(fēng)采光

4、問(wèn)收益價(jià)格高于比準(zhǔn)價(jià)格的原因，選報(bào)酬率低

5、問(wèn)使比準(zhǔn)價(jià)格上升(記不清了)，選項(xiàng)有通脹，存款利率，我選了存款

6、問(wèn)征收，抵押情況下比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格的權(quán)重，選了等于

7，問(wèn)侵犯甲公司的何種權(quán)利，選地役權(quán)

8，問(wèn)丙公司應(yīng)該如何，選繼續(xù)開發(fā)

9，問(wèn)賠償責(zé)任人，選甲公司和乙公司

10，問(wèn)賠償金額，選差價(jià)+利息

找錯(cuò)

第一版

指錯(cuò)題大概：

1、估價(jià)人員應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價(jià)規(guī)范》和委托人要求不對(duì)

3、假設(shè)和限制條件與注冊(cè)估價(jià)師聲明前后矛盾(假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任，而聲明中卻強(qiáng)調(diào)不存在質(zhì)量問(wèn)題)

4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個(gè)別因素(這個(gè)比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒(méi)安排好時(shí)間)

5、估價(jià)對(duì)象狀況描述過(guò)于簡(jiǎn)略，如土地的四至、地形地勢(shì)等

6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例3樓層為3層，未作調(diào)整

7、可比實(shí)例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場(chǎng)租金

8、可比實(shí)例空置率未說(shuō)明取值依據(jù)，空置率均為5%

9、比較法中可比實(shí)例2交易日期未做修正，或應(yīng)說(shuō)明不作修正的理由

10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實(shí)并加以說(shuō)明

11、市場(chǎng)法中租金的最終確定未列出計(jì)算過(guò)程，采用簡(jiǎn)單平均法的理由不充分

12、估價(jià)結(jié)果缺少車庫(kù)的價(jià)值

13、忘了

第二版

1、封面中缺注冊(cè)估價(jià)師的注冊(cè)號(hào)

2、結(jié)果報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象缺房地產(chǎn)建成具體到月。

3、技術(shù)報(bào)告中，收益法前面的公式與后面計(jì)算的公式不一致

4、可比實(shí)例3與估價(jià)對(duì)象所處的樓層不一致未進(jìn)行調(diào)整。

5、交易實(shí)例2交易日期修正取值無(wú)理由

6、未說(shuō)明實(shí)例是否包含車庫(kù)的價(jià)值

7、缺租賃保證金及押金的利息

8、鋼混40年錯(cuò)

9、收益年限29年錯(cuò)

10、收益法公式選用無(wú)理由

11、總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)按511.45平方米計(jì)算或說(shuō)明計(jì)算的理由

12、缺修正金額計(jì)算的過(guò)程和理由

13、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期受估價(jià)目的所限說(shuō)法錯(cuò)誤碼。

第三版

1、封面估價(jià)人員表述錯(cuò)，應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

2、致委托人函估價(jià)對(duì)象描述不清，缺少樓層和車庫(kù);

3、估價(jià)師聲明沒(méi)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師蓋章;

4、結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述為2000年建成)、缺土地使用權(quán)出讓年限(只表述剩余年限27年)、缺他項(xiàng)權(quán)設(shè)立時(shí)間;

5、技術(shù)報(bào)告收益法公式無(wú)選取理由，或與計(jì)算公與方法選擇表述的公式不一致;

6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例缺權(quán)益狀況的修正;

7、市場(chǎng)法可比實(shí)例2未進(jìn)行交易日期修正;

8、市場(chǎng)法個(gè)別因素調(diào)整中缺車庫(kù)和夾層的修正;

9、收益法年總費(fèi)用中缺租賃費(fèi);

10、收益法收益年限錯(cuò)誤，未考慮土地使用權(quán)剩余年限;

11、收益法中租賃期未采用租約期租金;

12、收益法中維修費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，不應(yīng)該為估價(jià)對(duì)象實(shí)際重置價(jià)格;

13、技術(shù)報(bào)告估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫(kù)價(jià)值是多少

改錯(cuò)

最后一題四個(gè)錯(cuò)誤，

1、法律上許可錯(cuò)誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

2、技術(shù)上可能錯(cuò)誤，僅有估價(jià)人員目測(cè)可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來(lái)確定其是否能拆除。

3、經(jīng)濟(jì)上可行，僅測(cè)算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測(cè)算其費(fèi)用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

4、價(jià)值最大化，價(jià)值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費(fèi)。

指錯(cuò)題中：

1、估價(jià)人員那個(gè)不是錯(cuò)誤，實(shí)操中都是這樣的。你去看一看你們所的報(bào)告，封面應(yīng)該也都是“估價(jià)人員：XXX XXX”。

6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例缺權(quán)益狀況的修正。貌似只是說(shuō)租金，不需要吧

8、市場(chǎng)法個(gè)別因素調(diào)整中缺車庫(kù)和夾層的修正;與2重復(fù)

9、收益法年總費(fèi)用中缺租賃費(fèi);????

11、收益法中租賃期未采用租約期租金;(貌似估價(jià)目的說(shuō)了不考慮，忘記了)

13、技術(shù)報(bào)告估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫(kù)價(jià)值是多少，(與2重復(fù)吧。)

改錯(cuò)

最后一題四個(gè)錯(cuò)誤，

1、法律上許可錯(cuò)誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

原題表述的是“法津上可能”。先不說(shuō)法律上許不許可，這句話本身就是錯(cuò)誤的。

個(gè)人認(rèn)為應(yīng)改為“法律上允許”。

原因如下：

1、為解決該地區(qū)商鋪短缺的問(wèn)題，政府已明確將該住宅小區(qū)住宅一層變?yōu)樯虡I(yè)用途，(規(guī)劃已確確實(shí)實(shí)發(fā)生了變化，而且確指是X小區(qū)X樓一層的居住用房);

2、住宅小區(qū)一層住戶已有部分進(jìn)行了變更;(法律上允許變更用途，說(shuō)明已變更的住戶手中有允許變更的文件或房管局已將登記簿進(jìn)行了變更。這點(diǎn)很重要)

3、委托人變更申請(qǐng)已提交，正在辦理中。

以上足以說(shuō)明，法律上的合法性，證載用途“住宅”只是形式上的用途而已，按最高最佳原則，法津允許變更用途，就應(yīng)按變更后的用途來(lái)評(píng)估。而如果按住宅用途來(lái)評(píng)估，同一幢樓同為一層的房屋豈不是因用途不同而相互予盾?這題與以前做的練習(xí)不一樣，以前是某一地區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，其中有一幢房屋是工業(yè)(或住宅)，評(píng)估該房地產(chǎn)按證載用途評(píng)估。這里有質(zhì)的區(qū)別。

試想在實(shí)務(wù)操作中，又有哪個(gè)產(chǎn)權(quán)人會(huì)將這樣的房子當(dāng)作住宅來(lái)評(píng)估并賣出?

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