2013年房地產(chǎn)估價師考試于10月12~13日開考，為幫助學(xué)員更好的參加房地產(chǎn)估價師考試，特整理房地產(chǎn)估價師考試科目（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理）相關(guān)試題供大家模擬和練習(xí)，希望對您有所幫助！

計算題

1.某家庭估計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少?

2.某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，合同價為12000萬元。開發(fā)商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，并預(yù)計今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項目投資的可行性(不考慮營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響)。

表1

項目現(xiàn)金流量表

單位萬元

時間(年末) 0 1 2-6 7-11 12-19 20

自有資金 4000 2000

借款 6000

租金收入 1200 1300 1400 1400

經(jīng)營費用 200 300 300 300

轉(zhuǎn)售收入 9000

1.投資機會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。

A.前期工作

B.初期工作

C.前提工作

D.項目可行性研究

2.對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。( )

A.對

B.錯

3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為( )。

A.總包合同

B.分包合同

C.成本加酬金合同

D.獨立承包合同

4.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負責(zé)工程項目管理。( )

A.對

B.錯

5.從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為( )使投資者關(guān)注的重點。

A.建設(shè)用地

B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.可以進行開發(fā)利用的土地

D.城市國有土地的農(nóng)村集體土地

6.招標(biāo)文件通常包括( )等。

A.合同文件

B.投標(biāo)須知

C.招標(biāo)方式

D.工程標(biāo)底

7.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有( )。

A.自我消費

B.房地產(chǎn)保值

C.房地產(chǎn)增值

D.開發(fā)利潤

E.出租收益

8.( )是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面積

9.某開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2，總?cè)莘e率為5.5，已知項目開發(fā)周期為1.5年，購買土地使用權(quán)后即開始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年;地價為1000萬元，購買土地使用權(quán)手續(xù)費為地價的1.5%，項目開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商市場推廣費為開發(fā)成本的3.5%。貸款利率為10%，銷售代理費為銷售收入的2.5%，銷售稅費為銷售收入的5.48%，項目的平均售價為5000元/m2，項目可銷售面積的比例為90%，問開發(fā)商的成本利潤率是多少?

10.對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循，標(biāo)準(zhǔn)通常包括( )。

A.能否令業(yè)主滿意

B.專業(yè)服務(wù)水平

C.向業(yè)主提供信息的能力

D.管理計劃

答案

1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

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