2010 年 房地產估價師考試  理論與方法考試真題

答案及解析

一、單項選擇題

1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C

11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C

21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B

31.A 32.B 33.A 34.C 35.C

二、多項選擇題

1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE

6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD

11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC

三、判斷題

1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×

6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√

四、計算題

1.解：

1)總有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(萬元)

2)總運營費用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(萬元)

3)年凈收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元)，

或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);

4)土地總價L=40000/4×2100=2100(萬元);

5)年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);

6)年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);

7)建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元)

8)房地產價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)

2.解：

(1)重新購建價格C總

方法一：

1)單價計算(每平方米重新購建價格為C)

①建筑安裝成本=1200元/㎡;

②專業費用=1200×8%=96(元/㎡);

③管理費用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);

④銷售費用=C×3%;

⑤投資利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;

⑥銷售稅費=C×6.5%;

⑦投資利潤=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;

⑧每平方米重新購建價格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，

2)總價計算

①建筑安裝成本=1200×30000=3600(萬元);

②專業費用=3600×8%=288(萬元);

③管理費用=(3600+288)×3%=116.64(萬元);

④銷售費用=C總×3%;

⑤投資利息=(3600+288+116.64+C總×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C總×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C總×0.2%;

⑥銷售稅費=C總× 6.5%;

⑦投資利潤=(3600+288+116.64+C總×3%) ×35%=1401.624+C總×l.05%;

⑧重新購建價格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C總×3%+266.79+C總×0.2%+C總×6.5%+1401.624+C總×1.05%，

解得C總=6356.394萬元。

方法二：

每平方米重新購建價格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+　[1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，

解得C=2118.798(元/㎡)，

則重新購價格=2118.798×30000=6356.394(萬元)。

(2)折舊計算

1)可修復費用=35萬元;

2)裝修折舊費=500 × 1/5 × 3=300(萬元);

3)設備折舊費=200×1/10×3=60(萬元);

4)長壽命項目折舊費=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(萬元);

5)缺乏電梯的功能折舊費=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(萬元);

6)功能過剩引起的折舊費=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(萬元)。

(3)建筑物現值計算

V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(萬元)。

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（責任編輯：中大編輯）

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