第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述

房地產(chǎn)登記的概念：

房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。《物權(quán)法》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

房地產(chǎn)登記制度的類型：

根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國(guó)房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

(一)契據(jù)登記制

契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義，這一理論認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對(duì)抗第三人的要件，所以稱為對(duì)抗要件主義。其主要特點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài);登記只具有公示力而元公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國(guó)首創(chuàng)，所以又稱為“法國(guó)登記制”。

(二)產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的合同的效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人的房屋所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利人的房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

1.權(quán)利登記制

登記機(jī)構(gòu)備置登記簿，房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程記載，利害關(guān)系人、相關(guān)當(dāng)事人可就登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得未經(jīng)登記，便不產(chǎn)生效力，不僅不能對(duì)抗第三人，在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點(diǎn)為：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，登記權(quán)利的現(xiàn)狀;登記有公信力，即登記簿上所載事項(xiàng)，可以對(duì)抗善意第三人，在法律上有絕對(duì)的效力。因該項(xiàng)制度發(fā)源于德國(guó)，故又稱為“德國(guó)登記制”。

2.托倫斯登記制

該制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利****屬證書，房地產(chǎn)權(quán)利一旦載人政府產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。其主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對(duì)的法律效辦;已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載;登記采取強(qiáng)制登記制度;登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。

房地產(chǎn)登記的目的和意義：

(一)保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益是房地產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)。通過登記及時(shí)、準(zhǔn)確地將權(quán)利狀況記載在房地產(chǎn)登記簿上，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書或證明，將物權(quán)的事實(shí)對(duì)外公開。凡經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、地役權(quán)等，均受到國(guó)家法律的保護(hù)。任何組織或個(gè)人侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，都要承擔(dān)法律責(zé)任。

(二)保證交易安全，減少交易成本

房地產(chǎn)價(jià)值大、交易風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)登記能夠在法律上及時(shí)、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)權(quán)屬，從而使房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護(hù)，免受他人的侵害。對(duì)于相關(guān)人來說，通過查詢房地產(chǎn)登記簿，可以正確判斷能否進(jìn)行交易，或者這種權(quán)利應(yīng)具有的價(jià)值，避免受到他人欺詐，產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，為交易當(dāng)事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

(三)為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，需要向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對(duì)拆遷的房屋給予合理補(bǔ)償。

(2)房地產(chǎn)買賣和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就需要向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準(zhǔn)確的資料。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)登記工作。房地產(chǎn)登記貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程。

(四)為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)

要搞好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。房地產(chǎn)登記能全面、完整、及時(shí)、準(zhǔn)確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃和建設(shè)更加科學(xué)化。房地產(chǎn)登記檔案所提供的各種信息對(duì)舊城改造、新區(qū)建設(shè)、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設(shè)和管理都是不可缺少的科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)登記的任務(wù)：

(一)做好登記簿記載工作

登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)。《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。房地產(chǎn)登記是一種物權(quán)公示方法，登記的目的在于將房地產(chǎn)的權(quán)利狀況對(duì)外公開，保證房屋交易的安全和便捷。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載于登記簿以后，向登記申請(qǐng)人發(fā)放權(quán)屬證書或者登記證明。《物權(quán)法》還規(guī)定：除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，登記簿具有推定正確效力，第三人依據(jù)登記簿的記載取得的房地產(chǎn)受到法律的保護(hù)，交易的安全才有保障。根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《房屋登記簿管理試行辦法》，把建立健全房屋登記簿制度做為登記機(jī)構(gòu)的重要工作內(nèi)容。因此，做好房地產(chǎn)登記簿的建立和記載工作，是房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一項(xiàng)十分重要的工作。

(二)做好房地產(chǎn)登記信息化工作

《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》提出要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。通過全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷，及時(shí)處理和解決發(fā)展中存在的問題，并通過向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)登記信息化建設(shè)，將分散在各個(gè)管理環(huán)節(jié)中的商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、房屋登記、租賃合同登記備案等管理信息系統(tǒng)整合，建立房地產(chǎn)登記統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺(tái)。通過對(duì)數(shù)據(jù)的整合、分析，向社會(huì)發(fā)布，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

(三)做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作

房地產(chǎn)登記檔案是登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過程中，向當(dāng)事人收取的或在工作中形成的原始登記憑證。首先要做好登記檔案資料的管理，要針對(duì)資料的收集、整理、鑒定、立卷、歸檔、制訂目錄索引和保管等各個(gè)環(huán)節(jié)建立一整套制度，以便檔案的科學(xué)管理和方便查閱利用。其次是在初始檔案的基礎(chǔ)上，根據(jù)登記檔案提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更情況，對(duì)登記檔案進(jìn)行不斷修正、補(bǔ)充和增籍、滅籍工作，以保持登記檔案資料的完整、準(zhǔn)確，使圖、檔、卡、冊(cè)與實(shí)際情況保持一致。除了以上任務(wù)外，房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。

房地產(chǎn)登記的原則：

(一)權(quán)利主體一致的原則

房地產(chǎn)是一個(gè)不可分割的有機(jī)整體。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”《房屋登記辦法》規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人(包括法人和自然人)。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，如發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人，應(yīng)查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。

(二)屬地管理原則

房地產(chǎn)是坐落在一定的自然地域上的不可移動(dòng)的資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)登記必須堅(jiān)持屬地管理原則，即只能由市(縣)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記工作;權(quán)利申請(qǐng)人直到房地產(chǎn)所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記。

《物權(quán)法》確定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度 ：

物權(quán)法》對(duì)確認(rèn)物權(quán)的規(guī)則做了規(guī)定，房地產(chǎn)等各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記、發(fā)生效力;除依法屬于國(guó)家所有的自然資源所有權(quán)、法律另有規(guī)定可以不登記的外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記原則

國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

(二)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)為：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人;如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登 記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記的載體

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記的生效時(shí)間

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、一轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消 滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

(五)預(yù)告登記

預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng) 產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

(六)更正登記、異議登記

更正登記和異議登記是 保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。

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