為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

估價技術報告

一、個別因素分析(略)

二、區域因素分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價方法選用

估價對象為在建工程，估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設開發法、或本法作為本次估價的基本方法，其估價技術路線如下：

1.根據《房地產估價規范》，具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選取用假設開發法作為其中的一種估價方法因此選用假設開發法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路，可將預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常的開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

2.估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路，以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

五、估價測算過程

(一)假設開發法分析測算過程

假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法

1.采用的公式：

估價對象價格=開發完成后的房地產價值-續建開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

2.估價對象開發完成后房地產價值的測算。

運用市場法測算估價對象開發完成后的價值。

市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

(1)采用的公式：2）所選可比實例（表1）。

表1 可比實例情況表

(3)交易情況修正。可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情

（責任編輯：中大編輯）

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