為了幫助考生系統的復習房地產估價師課程，全面的了解房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

（一）某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28曰止。在2004年3月1曰，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請2年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應（ ）。

A．按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B．按建筑物耐用年限計算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D．按建筑物已使用年限計算

答案：A

2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（ ）。

A．收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

B．估價時點應設定為2004年3月1曰

C．凈收益中應扣除建筑物折舊額

D．應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

答案：C

3．估價機構評估出該商業樓在2004年3月1目的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5％，且預測此上漲趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70％。估價機構向委托人提交的估價結果應該是（ ）萬元。

A．2800

B．2940

C．4000

D．4200

答案：C

提示：評估 價格為當前正常市場價格。

4．假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（ ）

A．原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

B．原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權 人以外的債權提供擔保

C．業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍 賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

D．該500萬元可再次抵押

答案：D

（二）某臨街商鋪業主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為200萬元。2002年8月1日，該商鋪發生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是750萬元，建筑物價值是190萬元；2002年8月1日遭受火災后建筑物價值為50萬元。

5．火災給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ）萬元。

A．140

B．150

C．190

D．700

答案：A

提示：190-50＝140萬元

6．下列表述中不正確的是（ ）。

A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

C．2002年8月1日的評估價值l90萬元不包含地價

D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了l0萬元

答案：B

提示：保險公司評估的價值為保險價值，不包括地價。

7．下列表述中正確的是（ ）。

A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日末遭受火災時轉讓的參考價

B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅的 參考價

C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場 價值

D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅 的參考價

提示：房產稅以房屋原值或租金為基礎。

（三）需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨銜深度50m，面積4000㎡的矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積l600㎡，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元，㎡．

8．下列關于增值收益的表述中正確的是（ ）。

A．以3號地塊的總價扣除l號地塊的總價后即是2號地塊的增值

B．以3號地塊的總價分別扣除l號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

答案：C

9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。

A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例

答案：D

10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為（ ）萬元。

A．1616

B．2560

C．1882

D．1920

答案：B

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（責任編輯：中大編輯）