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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記一（18）

土地契約規定的地租，相對于該幅土地的價格而言，只是一個很少的數目，而且是一個固定額，不隨著土地本身價格的上漲而上升。這樣的租金，只可視作名義上的租金。在土地契約有效期內，租戶可以根據租約所簽訂的條款在土地上建造建筑物，并連同土地契約在市場上出售，承讓人享有土地契約所載的權益。土地契約期滿，土地連同土地上的建筑物一并由政府無償收回。在香港，所謂土地市場，只是土地契約的交易市場。土地契約的價格取決于土地的區位、土地契約所規定的工地用途、租用年限和土地面積的大小等因素。如果租約有效期長達數十年之久，則租約的交易價格大致等于地段本身的價格。但如果土地契約有效期只剩下十數年或更短的時間，則土地契約的交易價格將會隨著有效期的縮減而顯著下降。

(3)土地管理制度

香港特區政府現行行政管理機構設置序列是科、署、處。地政工務科是香港土地政策的研究和決策機構，沒有土地政策小組、發展策略組。土地政策的執行機構是地政工務科下屬的屋字地政署。目前它主管全港地政，同時負責一切與土地開發有關的事務。屋宇地政署下設五個處即地政處、建筑物條例執行處、城市規劃處、測繪處和行政處。

香港地區的土地出讓方式主要有拍賣、招標、私人協議和臨時出租四種。對于經濟利益不十分突出而政府決定支持發展的行業和企業，可以申請免交地價或以低于市場價格的官方優惠價供地。

6、中國臺灣

(1)土地所有權制度

臺灣地區現行的土地制度，據臺灣當局的說法，是“平均地權”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發展。蓋民生主義土地政策之理想，在于地盡其利，民廣其生，故何種土地之應為公有或私有，全視其如何方可達成此理想以為斷，是即以公有為宜則公有之，以私有為宜則私有之也。因此，為建立平均地權的土地制度，農地是宜于農有(農民私有)的，市地是宜于市有(市民公有)的，富源地是宜于國有(全體國民公有)的。換言之，農地農有、市地市有、富源地國有，系構成平均地權體系的三大要目”。

所謂農地農有，是指“農地歸農民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農民所享，”;是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也。”市地市有，是“市地屬于市民公有，而由‘公法人’之市政府管理之。”但“既成都市之私有土地，如果一律收為公有，則手續既繁，財政上負擔亦重，故除為公共建設——如公園、道路之修筑及其他合理的都市計劃之實行，必須征用者外，無防暫維現狀，而運用土地稅制，做到漲價歸公可矣。至于新建都市或既成都

市之擴展區域，則宜先將土地收歸公有，按照都市計劃加以重劃改良后，租與需地

者使用。”富源地國有，是指“富源地屬于全體國民所公有”，而由“政府管理之”。

(2)土地他項權制度

臺灣土地他項權包括地上權、永佃權、地役權、抵押權、典權、耕作權、租賃權等七種。

(3)土地管理制度

臺灣將土地管理機構，習稱地政機關，臺灣地區《土地法》規定，“中央”、省、市、縣均應設立專管地政的機關。

臺灣地區對非都市土地，視當局的經濟政策、地方需要及土地所能提供使用的性質，劃定使用區，編定各種用地圖實施管制，并配合各種自然環境的保護，謀求土地資源的合理使用。

臺灣地區《都市計劃法》第六條規定：“直轄市及縣(市)(局)政府對于都市計劃范圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計劃之使用。”都市計劃對土地使用的管理，主要是采用土地使用分區管制，即對都市土地依現有特性及未來期望發展的模式，劃分為不同的使用分區，再對分區內的土地及建筑物予以使用性質及使用強度的管制。對土地使用性質的管制，主要是規定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對土地使用強度的管制，主要是通過規定容積率和建蔽率(覆蓋率)來實行。不同的用途和位置，一般規定有不同的容積率和建蔽率。

臺灣實行私有土地面積最高額的限制。

臺灣制定農地保護政策，實施土地管制。

例題：下列關于美國的土地制度，正確的是()。

A.美國是現代資本主義的典型，其土地全部私有

B.所有土地都實行有償使用

C.美國法律規定土地可以買賣和出租

D.美國于內政部內設土地管理局，主要負責對聯邦政府土地的管理

答案:BCD

解析: 美國是現代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。

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（責任編輯：中大編輯）

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