S市有一面積為4000平方米的國有出讓土地,用途為城鎮混合住宅用地,擬在2007年1月1日進行土地使用權轉讓,試根據以下資料估算該宗地于轉讓日期的單位面積價格和總價格。
1.證載土地使用期至2070年1月1日,但限定商業用途最高土地使用年限40年。
2.宗地形狀為規則平行四邊形,規劃容積率≦3.3,宗地實際用途為城鎮混合住宅用地,根據具體規劃指標,確定商、住比例為1:9.開發程度實際與設定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通訊)和宗地紅線內場地平整。
3.該市基準地價2005年公布,基準日設定為2005年1月1日,土地開發程度設定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通訊),紅線內場地平整,商業,住宅,工業用地年限分別設定為40年、70年、50年。該宗地屬商業四級,住宅四級用地,其對應的基準地價為商業800元/平方米,住宅450元/平方米。
4.其他相關資料:
(1)該地市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化,2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%;
(2)商業用地、居住用地的還原利率均為6%;
(3)根據容積率修正系數表,該市同類型土地在平均容積率為2.5時,對應的地價水平指數為100.容積率每增高或降低0.1,則地價向上或向下修正1%;
(4)根據基準地價因素條件分析,該地塊影響因素修正幅度商業為-2%,住宅為3%;
(5)基準地價系數修正公式為:宗地地價=基準地價*(1+影響因素修正系數)*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數+土地開發程度修正額。
標準答案: 1.方法選擇
根據題意,待估宗地位于城鎮基準地價四級覆蓋范圍內,且已給定基準地價內涵、相關因素修正標準等資料,宜選用基準地窖系數修正法評估。
2.解題思路
先分別評估商業、住宅部分的單位地價和總地價,再求取該宗城鎮混合住宅一哦那個地的總地價和單位地價。
3.適用公式
待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價*(1+影響因素修正幅度)*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數+土地開發程度修正額
4.計算步驟
1)選擇計算方法
根據題目所提供資料,可采用基準地價系數修正法評估。
2)計算商業部分地價
(1)確定宗地所在土地級別及基準地價標準
處于四級商業地價區,基準地價為800元/平方米。
(2)確定影響因素修正系數
影響因素修正系數=1+(-2%)=0.98
(3)確定年期修正系數
年期修正系數=[1-1/(1+6%)33] / {1-[1/(1+6%)40]}=0.9458
(4)確定期日修正系數
期日修正系數=(1+0.5%)19=1.0994
(5)確定容積率修正系數
容積率修正系數=(1+1%)8=1.0829
(6)確定開發程度修正額
該宗地開發程度為宗地紅線外”五通”和紅線內場地平整,與基準地價內涵一致,故土地開發程度修正額為0
(7)計算商業部分地價
商業部分單位地價=基準地價*(1+影響因素修正幅度)*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數
=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79(元/平方米)
商業部分總地價=單位地價*總面積*商業部分所占比例
=882.79*4000*10%=353116(元)
3)計算住宅部分地價
(1)確定其所在土地級別及基準地價標準
處于四級住宅地價區,住宅基準地價為450元/平方米。
(2)確定影響因素修正系數
影響因素修正系數=1+3%=1.03
(3)確定年期修正系數
年期修正系數=[1-1/(1+6%)63] / [1/(1+6%)70]=0.9913
(4)確定期日修正系數
期日修正系數=期日修正系數=(1+0.5%)19=1.0994
(5)確定容積率修正系數
容積率修正系數=(1+0.5%)8 =1.0829
(6)確定開發程度修正額
該宗地開發程度為宗地紅線外”五通”和紅線內場地平整,與基準地價內涵一致,故土地開發程度修正額為0
(7)計算住宅部分地價
住宅部分單位地價=基準地價*(1+影響因素修正幅度)*年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數
=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01(元/平方米)
住宅部分總地價=單位地價*總面積*住宅部分所占比例
=547.01*4000*90%=1969236(元)
4)計算宗地總價
宗地總價=商業用地總價+住宅用地總價
=353116+1969236=2322352(元)=232(萬元)
宗地單價=用地總價 / 用地面積=2322352 / 4000=581(元/平方米)
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(責任編輯:fky)