為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第四章《其他土地權(quán)利估價》

主要內(nèi)容：

1.承租土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用

2.土地租賃權(quán)估價方法的選擇與應用

3.地役權(quán)估價方法的選擇與應用

4.設有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用

5.設有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用

一、承租土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用

1.估價特點

承租土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者而設定的，出租主體是國家。承

租土地使用權(quán)價格評估，是在承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時，對剩余年期的承租權(quán)進行估價。估價應遵循替代原則、預期收益原則、供需原則、最有效使用原則等。

2.價格影響因素

關于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素，另外還應特別關注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時間和剩余期限等因素，這些內(nèi)容將限制承租土地使用權(quán)權(quán)益的實現(xiàn)。

3.估價技術思路

(1)收集可比市場交易案例，利用市場比較法原理，通過對影響承租土地使用權(quán)價格的主要因素進行比較、修正，得到估價結(jié)果。

(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權(quán)市場租金，

其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權(quán)純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價期日的承租土地使用權(quán)價格。

4.估價方法應用

可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權(quán)價格時，采用的可比實例應是承租土地使用權(quán)的成交實例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后確定的價格;運用收益還原法評估時，由于承租土地使用權(quán)投資風險高于出讓土地使用權(quán)，所以承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點左右。

二、土地租賃權(quán)估價方法的選擇與應用(略)

三、地役權(quán)估價方法的選擇與應用

1.估價特點

地役權(quán)是為自己土地使用方便而在他人土地上設定的權(quán)利，如通過權(quán)、通行權(quán)等。一般在地役權(quán)設定、轉(zhuǎn)讓、收回、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時需要進行地役權(quán)估價。

2.價格影響因素

針對土地用途應考慮區(qū)域因素和個別因素，另外還要考慮地役權(quán)的設定內(nèi)容、支付方式、

約定的期限和剩余期限等因素。

3.估價技術思路

根據(jù)設定的地役權(quán)對土地利用的影響程度來評估地役權(quán)價格。

4.估價方法應用

采用市場比較法時，可比實例應選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實例，再根據(jù)市場比較法程序，進行相應的修正。采用收益還原法，地役權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點左右。

【判斷題】

地役權(quán)價格具有補償性，類似于租金。( )

【參考答案】

√

四、設有租賃權(quán)或地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用

1.設有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用

(1)估價特點：因估價對象帶有租約，租期內(nèi)估價參數(shù)取值依據(jù)租約，其他同一般常見的土地使用權(quán)價格評估。

(2)價格影響因素：除了針對土地用途應考慮到政策因素，區(qū)域因素、個別因素外，還應注意租賃契約中的內(nèi)容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調(diào)整的約定等因素。

(3)估價技術思路：先評估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價格，再作減價修正。

(4)估價方法應用

采用收益還原法估價時，在租賃期限內(nèi)的土地收益依合同租金計算，超出租賃期限的土地收益，按土地剩余使用年限內(nèi)最有效利用方式下的未來土地收益確定;采用市場比較法時，需要考慮各比較實例與待估宗地間因租賃期限不同所帶來的影響。

2.設有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用

先評估不考慮地役權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價格，再作地價修正。

【判斷題】

1.設有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價技術思路是：先評估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價格，再根據(jù)租約內(nèi)容對價格進行修正。 ( )

2.采用收益還原法對設有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價，土地收益按土地剩余使用年限內(nèi)最有效利用方式下的未來土地收益計算。( )

【參考答案】

1.√ 2.×

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（責任編輯：fky）

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