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2007年底，國務院辦公廳轉發財政部《關于加強和規范評估行業管理意見的通知》(以下簡稱101號文)，在文件中，土地估價師被明確設置為六類資產評估專業資格之一。

中國土地估價師協會秘書長秦海榮：從20世紀80年代末90年代初就有了土地評估行業和土地估價師，1994年5月中國土地估價師協會成立10年來，土地估價師隊伍現已發展到2.1萬多人，土地評估機構有1700多家。

2002年8月，國土資源部進一步改革了土地評估機構和土地估價師的管理方式，取消了土地評估機構資質的行政審批，把土地評估機構完全推向了市場。此前，國土資源部把所屬這些機構分為A級和B級，還有準A。A級是可以做很多項目的，有一定的執業范圍，比如上市公司的、司法仲裁的等等;B級只能在地方上、在省里面執業，不能到全國去執業。有的地方還有C級，只能做當地縣里或市里的。這種資格由國土資源部來認定，每年進行年審。但是國土資源部認為這個也是不符合市場發展的，行政主管部門沒有必要為機構去劃分等級，只能讓機構通過自己在市場中的表現去生存。

因為我國的管理體制不同，房是由建設部來管，土地由國土資源部管，從行政上是分開的。比如現在不少土地評估機構除了有國土資源部的土地評估資格，同時也要拿建設部的房的評估資格。現在的機構大都有好幾種資格，包括律師、注冊會計師、資產評估師，接活的時候什么活都能干。東方不亮西方亮，來什么活都能接。

北京中土源房地產評估有限責任公司董事長陳偉強：101號文規定，2004年6月底以前，各有關主管部門要會同相關評估行業協會，對評估行業開展一次全面檢查。檢查的重點是評估機構及評估執業人員的執業資質和執業質量，評估機構是否徹底脫鉤改制。對不具備執業資質條件，或有嚴重違反有關執業準則和職業道德規范行為的，要依法取消其執業資格。經過這一年多改革的陣痛，中土源公司作為資格最老的A級土地評估機構，一下沒有了A級資質，付出了一些代價。

改革成本由機構自己來承擔了，但是從整個行業的發展來看，這些付出還是值得的。取消資質以后，行業不正當競爭行為多了一些，小機構要做很多不相關的事情來養活自己。但是從大的方面來說，也有一些機構因此壯大。中土源公司的業務就很穩定，一些原來出去單干的，有的現在已經想回來了。

北京首佳房地產評估有限公司總經理聶燕軍：用欣欣向榮來形容目前我國房地產估價行業的蓬勃發展是不過分的。但是土地估價行業由于短期迅猛發展而產生的一些負面效應正日益呈現出來。這種負面效應主要來自兩個方面：一方面來自估價機構，如估價報告質量不高，隨意性大;估價機構服務質量差，不能滿足客戶需求;收費偏高，與投入成本不成比例;另一方面來自部分客戶和從業人員，如客戶對估價價格提出無理要求，即高評或低估;不靠關系拿不到業務，機構之間低價無序競爭嚴重，高額回扣等。

但凡房地產估價報告出現質量問題，無非兩種情況，一種是由于技術不精、能力不足或者疏忽大意造成的;另外一種是明知價格偏高或偏低，卻為了迎合個別委托方的不正當要求，故意為之。首佳公司在執業過程中，經常會遇到一些客戶甚至是業務較大的客戶，提出這樣或那樣的關于評估價格的不合理要求，首佳公司總是也只能是選擇放棄。我們放棄的不過是一單不應該做的業務，放棄了不該承受的高風險，同時，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認可和尊重，確保了逐步形成的估價品牌知名度不斷增大。土地估價理論方法

據我們調查，改制后北京的64家評估機構根據改制文件要求保留合伙制和有限責任公司，其中合伙制4家。從評估機構的人數來看，目前多數機構還一直維持中小規模，每家機構人數約10多名，只有部分機構發展到擁有40到50名專職人員的規模。土地評估公司作為中介服務機構，在不斷發展壯大過程中，必須牢牢樹立競爭意識、質量意識、服務意識、風險意識，提高企業市場競爭力。

南京大陸土地估價師事務所董事長楊志良：自從2000年脫鉤改制以來嘗到了市場帶來的酸甜苦辣，感到有喜有憂。喜的是在運作中充分體會了市場的魅力，企業呈現了前所未有的活力。業務范圍不斷拓寬，人員不斷壯大、公司規模逐漸擴大。從原來單一項目的評估逐漸發展成為了有自己品牌、執業理念、經營范圍多樣化的專業評估公司，在南京市各類重大的經濟活動中發揮了積極的作用。

但在這幾年里，大陸評估公司也充分感受到了由于行業管理的不規范帶來的隱憂。比如：同行之間的不規范競爭，依法執業意識淡薄，遇到一些糾紛時缺乏行業主管部門的監管，技術規范的滯后，行業資質門檻太低等等，給公司運轉帶來了相當的不便。

企業已經迫切感到生存環境和發展環境需要改善，尤其是對于這些長期從事土地評估行業，把它作為自己的事業來發展的公司，就更加需要一個良好的生存空間，及時加強和規范行業管理是我們評估機構長期發展的基礎，是整個估價行業提高執業水準的必要保證。

陜西華地不動產評估咨詢有限責任公司董事長雒愛萍：2000年，按照國土資源部要求，西安市地產估價事務所由正處級事業單位整體脫鉤改制成陜西華地不動產評估咨詢有限責任公司。經過三年的發展，西安市地產估價事務所這個原來在陜西省很有影響力的品牌正式從市場退出，繼而由陜西華地中介取代，華地中介已由原事務所單一土地評估機構發展成集土地評估、房地產評估、土地整理規劃設計、房地產代理、房地產中介服務為一體的中介服務機構。土地估價師考試網

改制前，華地中介是政府事業單位，改制后，公司從上到下工作中都難免帶有機關作風，很難適應新的形勢。為此，華地中介建立了企業管理制度，明確職責、辦事程序，走標準化、規范化的道路。制度不要定死，小企業最大優勢在于靈活性、速度以及應變能力。對于小企業，發展始終是第一位的，太多的框架與虛構的管理流程都沒有必要，不必照搬大企業的規范化流程化的管理模式，但要形成一些必要的管理思想，再根據企業的不同階段進行形式上的變化與調整。

中地不動產評估有限責任公司董事長王朝陽：中地不動產評估有限公司自2000年底脫鉤改制以來，發展至今已有三年多。改制后新組建的中地公司在管理上采取集中統一管理的經營模式，股東大會是公司的最高權力機構，日常經營決策采取董事會領導下的董事負責制。股東既是出資人，又是經營者，股東股份多少根據貢獻和能力的大小進行確定和調整。目前，公司已有員工70多名，成為不動產評估咨詢領域人員規模最大的專業機構。

中地公司對于大型、特大型項目，探索實施了總承包的運作和組織管理方式，取得了較好的效果。2000年6月，中國移動通信集團因七省注資選秀土地評估機構。中地公司一改過去大型項目的運作慣例，提出了七省土地評估工作總承包方案，并承諾盡最大努力幫助公司完善土地產權，按評估宗地數量收費。這種項目運作方式在以前的大型項目運作中沒有一家機構采用過，這種運作方式需要評估機構承擔巨大的壓力和風險，需要評估機構投入巨大的人力、物力和資金，但這種方式對于委托單位來說，卻是最省時、最高效、最徹底完善土地產權的運作模式。雖然當時中地公司還從未獨立承擔過特大型土地評估項目，但通過認真的策劃，制定了統一的工作方案、技術方案、匯總方案及產權完善培訓材料，各省派駐4～5人的工作組，自始至終工作在職場，協調產權完善、評估機構組織、技術審核、評估匯總工作，用時70天，成功地完成了中國移動七省注資的土地評估工作，從而使大型項目土地評估的運作方式發生了根本性變革，也為其他大型項目的運作提供了好的經驗。

三年來，中地公司先后承接了400多個土地與不動產咨詢評估項目，其中包括中國移動七省注資、中國移動八省注資、中國電信IPO上市、中國電信六省注資改制、中國石油存續企業改制、中國人保重組改制等特大型土地評估項目，評估土地資產總額超過了500億元，評估宗地數量達到了60000宗，評估與咨詢對象遍布全國各省、自治區、直轄市的各個市縣。

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（責任編輯：中大編輯）

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