為了幫助考生順利通過2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第七章《路線價(jià)評估》

考試范圍

1.路線價(jià)的特點(diǎn)和評估范圍選擇條件

2.路線價(jià)評估的基本原理

3.路線價(jià)評估的基本程序

4.路線價(jià)的基本表達(dá)形式

5.路線價(jià)修正體系建立的內(nèi)容和方法

一、概念

路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來測算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。

路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

二、適用對象和條件

適用對象

路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形

適用條件

運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。

三、路線價(jià)法的操作步驟

①劃分路線價(jià)區(qū)段;

②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

④調(diào)查評估路線價(jià);

⑤制作深度價(jià)格修正系數(shù)表;

⑥編制其他宗地條件修正系數(shù)表;

⑦計(jì)算臨街土地的價(jià)值。

(一)劃分路線價(jià)區(qū)段

一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。

路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)。

(二)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。

(三)選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求：

①一面臨街;

②土地形狀為矩形;

③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

⑤臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng);

⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;

⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率;

⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。

(四)調(diào)查評估路線價(jià)(略)

(五)制定深度價(jià)格修正系數(shù)表

深度價(jià)格修正的原理

深度價(jià)格修正率表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對程度的表格。是基于臨街深度價(jià)格遞減率制作出來的。臨街深度價(jià)格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也就越低。

(1)四三二一法則

將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%，第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。如果超過100英尺，則以九八七六法則來補(bǔ)充 。

(2)蘇慕斯法則：該法則認(rèn)為深度為100英尺深的土地價(jià)值，前半臨街50英尺部分占全宗地總地價(jià)的72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。

(3)霍夫曼法則：該法則認(rèn)為深度為100英尺的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29. 5%、20. 7%和12.3%。

(4)哈柏法則：該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比

深度價(jià)格修正率表的編制

深度價(jià)格修正率表的制作形式有：單獨(dú)深度價(jià)格修正(深度價(jià)格遞減率)、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率三種。

單獨(dú)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：

a1>a2>a3> … >an-1>an

累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：

a1

平均深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：

a1 > (a1+a2)/2 > (a1+a2+a3)/3 > … >(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

以四三二一法則為例

單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累計(jì)深度價(jià)格修正率為：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度價(jià)格修正率為：

160%>140%>120%>100%>…>70.8%>65.0

(六)編制其他宗地條件修正系數(shù)表(略)

(七)計(jì)算臨街土地的價(jià)值

就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價(jià)的含義來確定。采用不同的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。

路線價(jià)法的一般計(jì)算公式為：

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度

如果深度百分率表示為隨著距離街道的遠(yuǎn)近而宗地每平方米價(jià)格的變化狀況，路線價(jià)法的計(jì)算公式為：

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積

如果宗地條件特殊，則依據(jù)以下公式計(jì)算：

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其它條件修正率

或宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其它條件修正額

特別要注意的幾個(gè)概念：

里地線：里地線的標(biāo)準(zhǔn)深度以距離街道多少米為準(zhǔn)。

臨街地：里地線以內(nèi)臨街的土地稱為臨街地。

里地：里地線以外的土地稱為里地。

袋地：里地線以內(nèi)但不直接臨街的土地稱為袋地。

路角地：路角地的范圍以縱橫里地線與臨界線中間的范圍為準(zhǔn)。路角地中以路線價(jià)較高者為正街，路線價(jià)較低者為旁街。如兩路線價(jià)相等時(shí)，則以使用寬度較大者為正街，寬度較小者為旁街。

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（責(zé)任編輯：fky）

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