為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法商譽價值的確認與分割知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

無形資產的理論與實務是經濟學、會計學以及資產評估學等學科研究中的難題之一，其中，關于商譽的價值確認與計量則是這道難題的焦點。尤其是在企業間發生兼并、合并、出售等產權變更時，這一問題就顯得更加突出。解決這一難題的根本途徑在于重新界定商譽的性質，并對其價值進行合理分割。

一、商譽研究過程中存在的問題

自1895年英國首次將商譽運用于司法實踐以來，國際社會對商譽的性質、影響因素、價值確認以及商譽的會計處理等方面的研究取得了一定的成果。在商譽研究的成果中，國內外的共識主要體現在商譽的性質上。大家一致認為，商譽是企業獲取超額收益能力的價值表示。即只要企業具有獲取超額收益的能力，就應該確認和計量商譽。并以公司總價值與其凈資產公允價值之間的差額(簡稱差額論)，或以預計的未來超額收益和預計的持續期限，按照一定的折現率進行折現來計量商譽的價值(簡稱折現論或評估論)。雖然這一研究成果在一定程度上較好地解決了商譽的價值計量問題，但更深層次的問題則仍然未能很好地解決，如企業獲取超額收益的能力從何而來?能否將企業所有產生超額收益的因素均作為商譽的組成要素?其價值計量方法中，即使是以過去業已存在的超額收益，但以預計的持續期限和預計的折現率進行計量的結果，其可靠性有多大?對已確認的商譽價值進行攤銷時，其攤銷年限有的最長不超過40年(美國)，有的不超過20年(國際會計準則)，有的不超過10年(荷蘭)，還有的不超過5年(日本)等等，相差甚遠。那么，商譽攤銷年限確定的依據又是什么?

為解決上述問題，筆者認為，重新認識商譽的性質，將產生商譽的各種未入賬的隱含因素凸現出來，使之成為具體的可辨認的無形資產的存在形式，并重新構造商譽價值的計量方法，以盡量避免人為因素對其價值的影響是至關重要的。

二、商譽的性質——組合無形資產

目前，對商譽產生的性質大致形成了三種有代表性的理論：即“好感價值論”、“超額收益價值論”和“總計價賬戶論”。但筆者認為，實際上三者只是研究的側重點有所不同，它們之間是相互聯系、相互補充的，均可以統一于超額收益論中，即商譽是企業擁有的各種未入賬的經濟資源或優勢所帶來的超額獲利能力的價值體現。這些經濟資源或優勢包括：優秀的管理隊伍;特有的銷售網絡或組織;競爭對手管理上的弱點;有效的廣告;秘密制造工藝;良好的勞資關系;財力雄厚、信用好，能博得同行業信賴和金融界的信任;高瞻遠矚的員工培訓計劃;通過向慈善機構捐款或派員工參與公益活動而建立起崇高的社會威望;競爭對手經營上的不景氣;與一些公司的良好關系;戰略性的地理位置;才能或資源的發現;有利的稅收條件;與政府的良好關系等(GR·Catlett,N·O·Olson,1968)。這些經濟資源是企業在同等條件下獲取超額收益的優勢所在，人們一般將這些多種因素組成的混合體稱之為商譽，也是人們早期對這些未入賬的經濟資源或優勢的一種認識并一直沿用至今。

然而，隨著社會經濟的發展，尤其是知識經濟時代的到來，無形資產的存在形式將日益呈現多樣化的趨勢，前述產生商譽的各種經濟資源或優勢均可以無形資產的存在形式而單獨存在。比如，企業生產效率高，具有成本優勢;企業產品質量好、適銷對路，具有競爭優勢;企業財務制度健全、信譽良好，具有融資優勢;企業高層管理人員有良好的聲望，管理水平高，具有管理上的優勢;企業經營歷史悠久，具有特有的用戶群體優勢;企業地點適中、方便，具有地理位置優勢;企業有良好的干群關系，職工有高度的事業心和責任感，具有人事上的優勢等。上述經濟資源或優勢或構成企業的經營秘密，或構成企業的人力資源等，其他的優勢也可界定為相應的無形資產具體存在形式。因此，筆者認為，商譽是人們過去對企業產生超額收益的各種因素因認識上的局限性和計量上的難度而不得已的一種簡化處理。簡言之，是企業間發生兼并、合并等產權變更時，為購買者的支付成本超過被購買企業凈資產公允價值的差額找到的一種“合理”解釋。實際上，企業產生超額收益的因素，無論企業是否發生產權變更，它本身是客觀存在的，只是過去的會計核算體系未將其納入罷了。從企業獲取超額收益的能力看，既有無形資產的貢獻，也有有形資產的貢獻，還有個別偶然因素的影響。這些因素實質上是一種組合無形資產，其共同作用的結果產生了超額收益。將各種產生超額收益的因素加以分割，形成具體的諸如專有技術、經營秘密等無形資產具體存在形式，并進行單個的價值確認與計量比籠而統之地確認和計量商譽的價值更為科學和可靠。

三、組合無形資產——商譽價值的確認與分割

(一)組合無形資產——商譽價值的初始確認土地估價師考試網

商譽價值的初始確認，是指對業已存在的商譽采取相應的方法進行價值計量的過程，并以此作為組合無形資產——商譽價值分割的基礎。過去，基于商譽是企業獲取超額收益能力的價值表示這一基本認識，人們設計了一系列以超額收益為基礎的計量商譽價值的方法，如：收益現值法、Hoskold法、Morkill法、利潤購買法、利潤資本化法、利潤年金法以及比率法等。這些方法的理論依據基本相同，所不同的是，有的方法未考慮貨幣時間價值因素，直接根據企業的超額收益確定商譽的價值;有的方法則考慮了貨幣時間價值因素，以預計的未來超額收益并按照一定的折現率折現后的價值作為商譽的價值。但無論何種計價方法，商譽價值的大小，都直接受制于企業未來獲取超額收益的能力、預計的存續時間、折現率等因素。換言之，不同評估者評估的商譽價值不同，有時甚至相差懸殊，除了采用的評估方法不同外，其影響價值大小的因素就在于評估者對相關參數的選取，而有關參數的選定又不同程度地受制于評估者對該參數的認知程度及其合理性的判定，在一定程度上講，評估者的經驗是決定商譽價值大小的決定性因素。

有鑒于此，為了合理確認組合無形資產——商譽的價值，應依據實現原則，對企業已實現的超額收益采用一定的方法確認為商譽的價值。其價值確認方法可根據“等量資本獲取等量利潤”的基本原則，采用資本利潤率的原理予以計量。而商譽價值可以看作是企業為獲取超額收益的一種投資，即商譽價值=年超額收益/資本利潤率。因此，采用此法(此處是將產生商譽的各種因素籠統計算，然后再進行分割)確認商譽的價值，可分兩步進行：

第一步，確認企業已實現的超額收益，其基本計量方法是：土地估價理論方法

超額收益=(總資產報酬率一行業正常投資報酬率)×可辨認資產價值

或者：超額收益=銷售收入×(實際銷售利潤率一行業平均銷售利潤率)

上述公式均假定企業各年度獲取超額收益的能力持平，如果各年度獲取的超額收益不等，則可采用復利終值的計算方法將各年度的超額收益折算到計量商譽時的價值。

第二步，將計算的超額收益按照資本利潤率還原為獲取超額收益的能力，即商譽價值。其計算公式為：

商譽價值=超額收益/行業平均利潤率

假定甲公司19xx年度的利潤總額為1030萬元，不包括商譽的資產總值為10000萬元，從有關資料獲悉，該行業的平均利潤率為12%，該公司的實際利潤率為12.5%，表明該公司有超額收益產生。其超額收益總額為50萬元[10000×(1.5%-12%)]。則商譽價值為417萬元(50÷12%)。

相關文章：

2012年土地估價師考試估價理論方法輔導匯總

2012年土地估價師考試理論方法輔導：房地產開發與經營管理匯總

2012年土地估價師考試估價理論與方法知識匯總

更多關注： 土地估價師考試報考條件  （責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁