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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記五（2）

例題：城市規劃區內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件是()。(2000年土地管理基礎試題)

A.由國家先行征收

B.先轉讓給國家

C.經集體土地所有者同意

D.經集體經濟組織2/3以上的成員同意

答案：A

解析：集體土地不經征收(成為國有土地)不得出讓。

(1) 出讓主體

主要是指國有土地使用權出讓人。國有土地使用權出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當的，它必須具備一定的法定條件和資格。

①土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當出讓人。

②中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

③土地使用者開發、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并不得損害社會公共利益。

(2)出讓客體

①根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條和第八條的規定，土地使用權的出讓是在國有土地范圍內進行的，集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后才能出讓。

②地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物和市政公用設施等，不在土地使用權出讓范圍之列。

③土地使用權出讓的地塊可以是“生地”，即待開發的土地，也可以是已完成市政設施的“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。

(3)出讓年限

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：

(1)居住用地七十年;

(2)工業用地五十年;

(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(4)商業、旅游、娛樂用地四十年;

(5)綜合或者其他用地五十年。

土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照土地出讓管理有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權及地上建筑物、附著物的所有權。若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予補償。使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請，經批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價款并更換土地權屬證書。

例題：根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，教育、科技用地土地使用權出讓的最高年限為()。(2000年土地管理基礎試題)

A.40年

B.50年

C.60年

D.70年

答案：B

解析：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。

2、國有土地使用權出讓的方式

依據1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。2002年，國土資源部出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號)增加了國有土地使用權出讓的掛牌出讓方式。11號令同時規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

(1)協議出讓。土地使用權的協議出讓稱定向議標，協議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。采取此方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。協議出讓方式的特點是自由度大，不利于公平競爭。這種方式適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。

(2)拍賣出讓。拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的辦法將土地使用權拍賣給出價最高者(競買人)。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

(3)招標出讓。招標出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開招標;二是采用邀請招標。中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

(4)掛牌出讓。掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式不僅具有招標、拍賣的公開、公平、公正的特點，而且具有招標、拍賣不具備的優勢，是招標、拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充。

采取招標、拍賣、協議和掛牌方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由國土資源部或省、自治區、直轄市人民政府規定。

例題：國家規定，商品住宅用地必須采取()方式出讓。

A.抽簽

B.招標

C.拍賣

D.協議

E.掛牌出讓

答案：BCE

解析：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號)增加了國有土地使用權出讓的掛牌出讓方式。11號令同時規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

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（責任編輯：中大編輯）