待估宗地為七通一平的待建筑空地,已得到規(guī)劃許可修建寫字樓,允許總建筑面積為8000平方米,土地使用權年限為50年,現在招標出讓。
估價要求
某開發(fā)公司希望參與此地塊投標,要求估算其目前所能投標的最高地價額。
估價過程
(1)選擇估價方法。該宗地為待開發(fā)空地,適宜采用剩余法進行估價。
(2)確定最佳開發(fā)利用方式。根據城市規(guī)劃要求,該宗地的最佳開發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫字樓。
(3)市場調查、確定建設期、開發(fā)價值和投入成本等。根據開發(fā)公司所進行的市場調查和項目的可行性分析顯示,該項目建設開發(fā)周期為2年,取得土地使用權后即可動工,建成后即可對外出租,出租率估計為90%,每建筑平方米的年租金預計為300元,年出租費用為年租金的25%。建筑費和專業(yè)費預計每建筑平方米為1000元,建筑費和專業(yè)費第一年投入總額的40%,第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%,當地不動產綜合還原率為8%,取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的3%,該開發(fā)公司要求的總利潤不得低于所開發(fā)不動產總價的15%。
(4)求取地價。
標準答案:地價測算公式如下:
地價=不動產總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費-開發(fā)商利潤
①測算不動產總價,采用收益還原法,使用年期為50年,開發(fā)期2年,可取得收益年限為48年。
不動產出租年純收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)
不動產總價=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)
②建筑費及專業(yè)費=1000×8000=8000000(元)
③總利息=地價×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地價+872792(元)
利息計算采用復利計算,計息期到開發(fā)銷售完成止。地價投入經歷整個開發(fā)周期,計息期為2年,專業(yè)費和建筑費的投入是持續(xù)不斷的,在計息時,假設各年內建筑費和專業(yè)費均勻投入,因此,年度投入量在當年的平均投入期限為半年,第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和半年。
④開發(fā)商利潤=19746401×15%=2972737(元)
⑤不動產出租稅費已在確定不動產總價時予以考慮。
⑥將上述各項數據代入公式,即
地價=19818245-8000000-(0.2544×地價+872792)-2972737
地價=7900872/1.2544=6298527(元)
⑦由于開發(fā)商取得場地使用權時要支付地價3%的法律、估價等專業(yè)費用,因此,開發(fā)商所能支付的投標地價額應從⑥中扣除上述費用。
開發(fā)商所能投標的最高地價款=6298527/(1+3%)=6115075(元)
測算方式二、利息中不計地價款的利息
不動產總價、建筑費及專業(yè)費、利潤的計算方式與方式一相同,因此有:
①不動產總價=19746401(元)
②建筑費及專業(yè)費=8000000(元)
③建筑費及專業(yè)費利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)
④開發(fā)商利潤=2972737(元)
⑤代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時的土地價格
開發(fā)完成時地價=①-②-③-④
=19746401-8000000-872792-2972737
=7900872(元)
⑥由于⑤得到的價格是開發(fā)完成時的價格,即兩年后的價格,則,場地當前價格=7900872/(1+12%)2=6298527(元)
⑦開發(fā)商所能支付的投標地價=6298527/(1+3%)=6115075(元)
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(責任編輯:fky)