甲企業使用的某宗地位于A市一級工業用地范圍，由該企業于1985年以劃撥方式取得，批準用途為工業，土地面積30畝；宗地上各幢磚混結構廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發市場經營至今。因該宗地已被列入舊城改造區范圍，由市規劃管理部門核定的原廠區用地詳細規劃指標為：規劃用途為商業、住宅，規劃批準用地總面積18000平方米，其中商業用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米；規劃平均容積率2. 89，其中商業建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。

經調查：①該宗地土地開發程度紅線內達到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整），紅線外達到“六通”（通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣）；②A市一級商業、住宅、工業用地基準地價分別為5800元／平方米、2000元／平方米、800元／平方米，對應各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開發程度為宗地紅線外“六通”  （通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣）及紅線內場地平整，估價基準日為2006年1月1日：

③以2006年1月1日為基期，A市一級商業、住宅、工業用地年均環比增長率分別為2%、4%、0%；④通燃氣平均成本為20元／平方米；⑤磚混結構建筑重置價600元／平方米；⑥A市各類用地容積率修正系數表（部分）如下：

按規劃的商業用途及各項用地條件、規劃指標，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業用地地價為9500元／平方米。運用基準地價系數修正法，得到該宗地在現狀工業用途、規劃商業和住宅用途的區域及個別因素修正系數分別為8%、4%、6%。

請根據以上情況，回答56 - 60題。

1.根據上述情況，下列表述正確的是（    ）。

A.若對該宗地實施舊城改造拆遷，應分別按工業和商業用途評估房地產市場價格

B.該宗地屬存量建設用地，變更該宗地用途可按補辦出讓手續辦理，并按市場價補交土地出讓金

C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規定甲企業可與A市土地儲備機構根據土地評估結果協商補償金額

D.甲企業可按商業、住宅用途市場價補繳該宗地土地出讓金后自行開發建設

2.若甲企業以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機構進行地價評估，則評估時采用的容積率為（    ）。

A. 0.85    B.0.94    C.2.6    D.2.89

3.依據規劃要求，若該宗地變更土地用途為商業、住宅，則以2008年1月1日為基準日，采用基準地價修正法評估該宗地，價格應為（    ）萬元。

A. 10062    B.10122    C.10300    D.10361

4.根據規劃條件，在規劃條件下的商業用地容積率和住宅用地容積率分別為（    ）。

A. 1.56, 1.33  B.3.5, 2.4    C.2.4, 3.5    D.均為2.89

5.若甲企業于2006年1月1日取得該宗地工業用地出讓土地使用權，繳納土地出讓金780萬元，現經批準按照上述規劃條件用途補辦出讓手續，則對應補交土地出讓金的表述正確的是（    ）。

A.應補交土地出讓金等于批準的商業、住宅用途及使用條件下土地使用權市場價格減去原工業用途及使用條件下剩余年期的土地使用權市場價格

B.應補交土地出讓金等于批準的商業、住宅用途及使用條件下土地使用權市場價格扣減已繳納的780萬元

C.以2008年1月1日為估價基準日，估價時設定各用途土地使用年限分別為工業50年、商業40年、住宅70年

D.估價時建筑容積率設定為0. 94

標準答案： C,A,C,B,A

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（責任編輯：fky）

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