為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第二章 常見目的下土地估價

目錄

(1)以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等為目的的土地估價

(3)以抵押為目的的土地估價

(4)以企業經濟活動為目的的土地估價(設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產置換、合并、分立、破產、關閉、清算)

(5)以不動產稅費征收為目的的土地估價(城鎮土地使用稅、土地增值稅、營業稅)

(6)以司法鑒定為目的的土地估價

(7)土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定

(8)評估方法選擇

(9)主要技術參數選擇

(10)土地估價的價格確定方法的特點

(1)常見土地估價目的的價格類別判斷;

(2)土地估價主要技術參數的選擇。

1.各種常見的土地估價目的(關鍵是要掌握估價目的的寫法)

(1)集體土地使用權。

(2)國有土地使用權。

(3)使用權抵押。

(4)企業活動。

(5)基準地價確定和更新。

(6)城市地價動態監測。

(7)農用地分等定級。

(8)征稅。

(9)司法。

2.各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定

(1)土地使用權出讓價格評估。

①價格類別：買賣價格。常見類型有出讓金(或毛地價)、補交地價、出讓底價。

②估價原則和估價方法：除合法原則外，更多應重視替代原則、最有效利用原則等的應用。

(2)土地使用權轉讓價格評估。

①價格類別：買賣價格。

②估價原則和估價方法：應遵循預期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

(3)土地使用權抵押價格評估。

①價格類別：抵押價格。

②估價原則和估價方法：土地使用權抵押價格是市場價格，估價原則應遵循合法原則、替代原則、預期收益原則、供需原則、最有效利用原則等，同時還應遵循保守原則或謹慎原則

(4)土地租賃價格評估。

①價格類別：租賃價格。

②估價原則和估價方法：應遵循預期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

(5)土地收購儲備價格評估。

①價格類別：征用征收價格，主要考慮補償性，一般包括土地價格和地上建筑物的補償費用。

②估價原則和估價方法：應遵循合法原則、替代原則等。主要采用的估價方法根據估價對象的權利性質、用途確定。

(6)土地課稅評估。

①價格類別：課稅價格。

②估價方法：根據稅種和計稅依據等不同，相應選擇收益還原法、市場比較法、成本法。

(7)企業各種經濟活動中的土地價格評估。

合資、合作、交易、股份制改造、置換、上市等經濟活動中，土地資產實現價值的市場化程度較高(價格類型主要為市場交易價格或買賣價格);合并、兼并、分立等，資產實現的市場化程度較低;企業破產清算或償債(價格類型為清算價格)，除了評估市場價值，也需要評估快速變現的價值，要分析企業權利糾紛等，其實現的市場價值比較低。在國有企業改制中，改制方案不同，土地價格也面臨不同的市場環境。

例題：下列說法正確的有( )。

A.不同的估價目的對應的評估結果內涵不一致，結果也不會有差別，在評估中的技術思路也不盡一致

B.不同的估價目的對應的評估結果內涵一致，結果不會有差別，但在評估中的技術思路不一致

C.不同的估價目的對應的評估結果內涵不一致，結果也會有差別，在評估中的技術思路也不盡一致

D.相同的估價目的對應的評估結果內涵不一致，結果不會有差別，但在評估中的技術思路不盡一致

答案：C

例題：課稅價格指政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格，一般(　)市場價格。

A.高于

B.低于

C.相同

D.無關

答案：B

3.各種常見土地估價目的下評估方法的選擇(略)

4.各種常見土地估價方法中主要技術參數的選擇

1)市場比較法

(1)因素指數幅度要與當地公布或采用的基準價報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近，且修正幅度應參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數表中的幅度。

(2)指標量化要科學合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權重相對較小，修正幅度可定低一些。工業用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應充分考慮。

2)收益還原法

(1)總收益

A.收益的確定要采用客觀收益，不能采用實際收益;

B.收益要是長期可固定取得的、安全可靠的收益;

C.要明確收益內涵、取得收益的方式;

D.要注意其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益

E.要考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

(2)總費用

A.要考慮收益的方式，合理地確定費用;

B.確定年折舊費時，要對房屋結構、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等進行說明，同時在計算年折舊費時，要注意折舊年限的把握;

(3)說明純收益的測算依據和方法。

(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據和具體標準。

(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定;

3)剩余法

(1)通過分析估價對象條件、利用現狀等，考慮到規劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內容。

(2)明確待估宗地開發完成后的利用方式(買賣、出租等)及依據目前市場狀況估算的不動產總價，并說明估算方法及依據。

(3)對計算中所采用的建筑費、專業費用要說明其確定的方法和依據;對開發周期、利息、稅費、手續費和開發商利潤等要說明其選擇依據和標準。

4)成本逼近法

(1)要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據。如有文件依據的，要指出文件的名稱及文件有關費用標準;沒有文件依據的，如屬當地一般規定的，要有當地土地管理部門或有關的政府部門證明，涉及到當地不同地區的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析后進行確定，并說明原因。

(2)明確待估宗地的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準，并說明依據。設定開發程度不同，開發期限可相同，可不相同，但開發費一定要有差別。開發程度差別太大不能相同。如“五通一平”的開發周期為1年，而“二通一平”的開發周期可定為9個月、6個月。在確定開發費用時，設定開發程度均為“五通一平”。但開發時，如通路，一宗地臨主干道(20～60米寬)，水泥路或柏油路;而另一宗地臨土地或砂石路(3～6米寬)，同樣是“五通一平”開發費可取不一樣，但一定要描述清楚。

(3)有關稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術報告中說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果。

(4)說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據。在利用出讓金代替土地增值收益計算地價時，一定要分析當地公布的出讓金含義是否為單純的政府收益，如包含其它內容，應扣除;或實在無法運用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算。

5)城鎮基準地價系數修正法

(1)說明待估宗地的各項因素具體條件，應按因素修正系數表的內容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數要按照修正系數表進行。

(2)要說明年期、期日及其他影響因素之間的差別和相應的修正系數。

(3)對基準地價修正得到宗地地價。當估價對象設定的土地開發程度與基準地價設定的土地開發程度不一致時，應進行土地開發程度修正。

(4)多數情況下，需要進行容積率修正。

5.各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(略)

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（責任編輯：fky）

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