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6.5 交通用地宗地價格評估

6.5.1 交通用地的分類

交通用地指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場等交通運輸及其附屬設施等用地。

6.5.2 交通用地評估方法

6.5.2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價。

1. 道路貢獻法，是利用道路對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為：

n

V=((Pi×Si)/S

I=1

式中： V──道路單位面積價格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)( i=1,2,3,...n).

根據(jù)不同等級道路提供交通服務的強弱，進行道路等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。

2. 運用成本逼近法評估道路用地價格

(1) 市區(qū)道路評估：市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本，包括拆遷安置費、土地開發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為道路價格。

(2) 郊區(qū)及農(nóng)村道路評估：郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設定，一般可為達到可開工條件。其重置成本主要包括征地補償費、土地開發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權(quán)收益，即為道路價格。

(3) 因素修正：根據(jù)不同等級道路對經(jīng)濟影響的強弱，進行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;

3. 市場比較法評估道路用地，需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價格或標準價格。

4. 收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益，并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價時點后累加，以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價格評估。

工作步驟如下：

(1) 劃分道路交通流量測算區(qū)段;

(2) 測算交通流量，并折算成標準流量：交通流量分為客流、貨流及混合流，均折算為標準流量，即噸/公里年

(3) 計算各區(qū)段道路年總收益

A=a×Pi×Qi

A──道路單位面積平均交通流年總收益

a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;

(4) 計算各區(qū)段道路年總費用

區(qū)段道路年總費用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運營成本、道路維修費用、利息、應繳稅費及正常投資年利潤等。

(5) 計算區(qū)段道路年純收益

R=A-C

R──道路年純收益

(6) 計算區(qū)段道路收益價格，運用收益還原法基本公式計算。

5. 有獨立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

6.5.2.2 機場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準地價修正法、成本逼近法、收益還原法評估。

1. 基準地價修正法適用于城市范圍有基準地價的交通用地評估

在基準地價成果中有交通用地類基準地價的，待估面狀交通用地則直接用該類基準地價標準評估;在基準地價成果中沒有交通用地類基準地價，則可用工業(yè)用地類基準地價評估面準交通用地價格，但機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在基準地價修正須作壟斷效益修正。

2. 在運用成本逼近法評估面狀交通用地時，土地所有權(quán)收益(土地增值收益)的確定須考慮機場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時須考慮社會效益。

3. 在運用收益還原法評估面狀交通用地時，正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費用計算中須注意各費用投資的攤銷和折舊。

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