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(五)我國土地使用權制度(掌握)

(五)我國土地使用權制度(掌握)

1、土地使用權的含義

土地使用權是依法對一定土地進行利用，管理并取得收益的權利，是土地使用制的法律體現形式。

2、國有土地使用權的種類及權能

國有土地使用權包括劃撥國有土地使用權、出讓國有土地使用權、租賃國有土地使用權、外商投資企業場地使用權、城市私房用地使用權等五類。

(1)劃撥國有土地使用權

劃撥國有土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

1)劃撥國有土地使用權轉讓的條件

劃撥國有土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照國務院規定報有批準權的人民政府審批。

①劃撥國有土地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權出讓手續，由受讓方繳納出讓金。

②劃撥國有土地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。

2)劃撥國有土地使用權的出租

①劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

②劃撥國有土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權。這不同于劃撥國有土地使用權轉讓。

例題：以營利為目的，房屋所有權人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應( ) (2000年土地管理基礎試題)

A.由房屋所有權人與國家按約定比例分配

B.上繳國家

C.由房屋所有權人與房屋租賃人按比例分配

D.全部歸房屋所有權人

答案: B

解析:

劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

3)劃撥國有土地使用權的抵押

劃撥國有土地使用權與其地上建筑物、其他附著物所有權同時設定抵押權時，應按照國務院規定報有批準權的人民政府審批。

4)國企改革中對劃撥國有土地使用權的處置

第一、企業改革中對劃撥國有土地使用權的處置方式

國有企業改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權經營的方式處置。

第二、保留劃撥國有土地使用權的情形：基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地;改造或改組后的國有企業用地。

第三、下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的;②國有企業改組為股份合作制的;③國有企業租賃經營的;④非國有企業兼并國有企業的。

下列情況經批準可保留劃撥土地使用權：①繼續作為城市基礎設施用地，公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變，但改造或改組為公司制企業除外;②國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的;③在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的;④國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

例題：對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取(

)方式予以處置。(2000年土地管理基礎試題)

A.國有土地使用權出讓

B.國有土地使用權租賃

C.國有土地使用權作價出資(入股)

D.保留劃撥用地

答案：ABCD

解析：國有企業改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權經營的方式處置。

(2)出讓國有土地使用權

1)出讓國有土地使用權的內容和限制

①出讓國有土地使用權的內容

出讓國有土地使用權的處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用權期限內，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權(轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動)。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。

②出讓國有土地使用權的權利限制

土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現了國家與土地使用權人之間的財產利益關系，又體現了城市建設發展規劃部門與土地使用權人之間的管理關系。因此，出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經主管部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。

③違約責任

超過合同約定的期限滿一年未開發土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

2)出讓國有土地使用權的轉讓

①轉讓條件

《房地產管理法》第三十八條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。

A、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓，

B、按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓.這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目.這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。

②權利義務同時轉移原則

權利義務同時轉移原則，即“認地不認人”原則，是指土地使用權轉讓時，轉讓人與原土地使用權出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給受讓人。

出讓國有土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方的同意，經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。

③轉受讓的年限

出讓國有土地使用權轉讓后，受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

3)出讓國有土地使用權的出租

出讓國有土地使用權人出租其權利的，應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發和利用。依《劃撥國有土地使用權管理辦法》第19條的規定，土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權收回土地使用權。因此，出讓國有土地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規定的期限。

4)出讓國有土地使用權的抵押

以出讓國有土地使用權設定土地抵押權的，土地使用權人必須按照出讓合同的約定，已經支付全部土地使用權出讓金并領取出讓國有土地使用權證書，同時，還應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開發和利用。

出讓國有土地使用權抵押后，出讓國有土地使用權人必須繼續履行出讓合同。

例題：土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有()年。

A、20

B.30

C.40

D.70

答案：C

解析：根據“以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應選取C。

(3)租賃國有土地使用權

租賃國有土地使用權是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。租賃土地使用權與土地使用權租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。在實際操作中，租賃土地使用權發生在土地一級市場，租賃土地使用權應作為土地使用權登記;土地使用權租賃發生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權利登記。

1)租賃國有土地使用權的內容和限制

①租賃土地使用權的內容

租賃

（責任編輯：）

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