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地產是土地有形實體及固著在土地實體上不可分離的部分以及附帶的各種權益。土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定，而是取決于可以獲取的預期土地收益或效用的高低。一般取得什么權利就可以取得相應土地收益或效用，也就具有相應價格水平。土地價格實為土地產權價格的反映。影響土地產權價格的因素很多，也較復雜，但主要受下列因素影響：

(一)土地產權的二重性

土地是由其有形實體與無形產權所構成，實體是產權的載體，實體價格的高低最終取決于產權權能的大小。所以，產權完整的土地實體價格是土地產權價格的基礎，任何一個購買土地的買主，不會用高于完整產權的土地價格，去購買目前已設有他項權利的地產。產權完整的土地價格是地產的最高價格，是決定土地產權價格的最基本的因素。影響產權完整的土地價格的因素實質上也是影響土地產權價格的因素。

(二)土地制度

狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財稅制度等，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌，影響著產權細化與重組、產權內涵等，也就決定了土地產權價格本質。

(三)產權的種類

根據產權的排他性，我國土地產權基本上可以分為所有權、使用權、他項權等三種。我國的土地所有權具有主體的特定性、交易的限制性、權屬的穩定性、權能的分離性等特性，是土地產權中最完整、最顯要(絕對)的一種;土地使用權是土地所有權派生出來的一項權能，是一種自物權，具有派生性、從屬性、直接性、可轉讓性等特性[1];土地他項權是泛指自物權(土地所有權和土地使用權)以外的各種他物權土地權利，是在他人土地上享有的權利，產權主體是該土地所有權人、使用權人以外的民事主體，依靠于所有權、使用權，又對所有權、使用權有限制作用。另外，土地產權又因所有權性質而異，各種產權又有集體與國有之別。所以，土地實際或法律占有所擁有產權的種類或土地產權的完整性直接決定土地產權價格的高低。

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（責任編輯：中大編輯）

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