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計算題

(一)某公司在S市開發區擁有一塊工業用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。

土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當時征收時包括代征的500m2的綠化用地在內總面積共計5500m2。土地出讓手續于2005年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內基礎設施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場地平整)。由于市政建設需要，該地塊紅線內靠近綠地有2m寬60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經按照長500元/m在出讓價中扣減(該扣減數額是當地同類問題補償標準，近幾年未進行調整)。

其他有關資料：

(1)以2006年7月1日為基期，該市工業用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。

(2)該市2008年7月1日公布并執行國有土地基準地價的更新成果?；鶞实貎r的估價期日為2008年1月1日;基準地價為各類用途在法定最高出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發程度下的土地使用權區域平均價格。

(3)根據基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業地價區，基準地價水平為500元/m2，土地開發程度設定為紅線外“五通’’(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內“場地平整”;紅線內每增加一通，土地開發費平均增加10元/m2。

(4)根據基準地價因素條件說明表和優劣度表，計算得到該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。

(5)該市五級工業用地的平均容積率為1.0，對應的地價水平指數為100。根據容積率修正系數表，平均容積率修正系數為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個百分點。

(6)土地還原率為6%。

(7)基準地價系數修正法公式為：待估宗地地價一宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+土地開發程度修正額。

(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據調查，2001～2006年該地區物價指數平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發費為2億元/km2，當地銀行貸款年利率為12%，土地開發周期平均為一年，土地開發投資回報率為15%，當地土地增值收益率為15%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價為1500元/m2，試根據上述資料評估該單位房地產現值。

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（責任編輯：中大編輯）

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