為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第六章《基準地價評估》

一、城鎮基準地價

1.概念

基準地價是各城鎮按不同的土地級別、不同地段分別評估和測算的商業、工業，住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

基準地價評估是以城鎮整體為單位進行的。

凡是“土地資本”(即凝結在土地上、無法人為地分開的投資，如“三通一平”、“四通一平”、“五通一平”、“六通一平”和“七通一平”的投資等)，都應該算在地價內，土地拆遷開發費也是構成基準地價內涵所必不可少的。因此，基準地價內涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設配套費和土地拆遷開發費，基準地價應是熟地狀態而不是生地狀態下的價格。

2.基準地價內涵的界定：

(1)價格構成：包括征地費或拆遷費、土地開發費(含市政設施配套費)、各項稅費、利息、利潤、政府出讓土地收益等;

(2)土地開發程度：根據城區基礎設施狀況，基準地價更新土地開發程度在整個定級區域內均確定為“幾通(供水、排水、通電、通路、電訊、通暖、通氣)一平(土地平整)”。

(3)容積率：商業用地為、住宅用地、工業用地。

(4)土地使用年期為法定最高出讓年期：商業：40年;住宅：70年;工業：50年;綜合：50年。

(5)基準地價的評估基準日。

3.基本特點：

(1)基準地價是一個區域性的平均地價，它可以是級別或區段的平均地價，也可以是路段的平均值

(2)基準地價是各類用地的平均地價，即是用地條件相近的區域中商業用地，住宅用地，工業用地的平均地價

(3)基準地價是政府在一定時期內評估的覆蓋全市(縣)的土地使用權價格

(4)基準地價是單位土地面積的地價.

4.基準地價的主要作用

(1)宏觀控制地價，反映土地市場中地價變化趨勢，為投資決策等提供依據。

(2)國家征收土地使用稅等的依據。

(3)政府參與土地有償使用分配的依據

(4)進一步評估標定地價的基礎

(5)對土地利用、流動進行引導

二、基準地價評估方法(略)

三、農用地基準地價評估

1.農用地基準地價評估范圍確定原則

確定一般農用地基準地價評估范圍包括縣(市)行政區內現有農用地和宜農未利用地。

2.農用地基準地價評估的程序

1)準備工作

2)確定基準地價評估的技術路線

主要技術線路有樣點地價平均法、定級指數模型法、基準地塊評估法。

3)資料調查與整理

根據要求調查相關資料，并整理分析。

4)評估基準地價

根據技術線路的方法步驟評估基準地價。

5)成果整理與驗收

3.農用地基準地價評估的資料和外業調查的內容與要求

1)資料和外業調查的內容

(1)農用地定級成果資料： (2)影響農用地地價的因素資料： (3)農用土地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料，農地征用的補償標準文件及實際支付標準資料等。

(4)社會經濟及土地利用資料： (5)其他資料：如農用地歷史地價資料，農業開發和農業生產的政策資料等。

2)資料和外業調查要求

(1)資料調查應以區片為單位進行，按土地級別或行政區域進行歸類整理。

(2)調查、收集到有關地價樣點資料要按實地位置標注到估價工作底圖上，并建立樣本資料數據庫。

(3)農用地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料和農用地效益資料中的價格指標均以元為單位，面積指標均以m2為單位，指標數值準確到小數點后一位。

(4)樣點調查應符合數理統計要求。

4.農用地基準地價評估中樣點資料的處理方法

(1)樣本資料補充完善或剔除。

(2)樣本資料歸類。

5.農用地基準地價評估的原則、方法

1)農用地基準地價評估的原則

(1)合法原則。

(2)用途限制性原則。

(3)替代性原則。

(4)估價期日原則。

(5)預期收益原則。

(6)最佳使用原則。

2)農用地基準地價評估方法

(1)樣點地價平均法

采用樣點地價評估基準地價，是在農用土地定級基礎上，調查農用地投入產出樣點資料和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以樣點地價的平均值評估并確定農用地基準地價。

(2)定級指數模型法

采用定級指數模型評估基準地價，是在農用地定級基礎上，根據定級單元定級指數、市場交易地價資料和投入產出資料，建立定級指數與地價關系模型，并利用該模型評估級別基準地價。

(3)基準地塊評估法

采用基準地塊評估基準地價，是指根據農用地土地質量條件劃分均質區域，然后在均質地域內選定若干地塊作為基準地塊，依據農用地市場交易資料和投入產出資料評估基準地塊價格，再將同一均質地域內基準地價的平均地價作為該均質地域的基準地價。

6.農用地基準地價的內涵界定要求

農用地基準地價的內涵主要包括用途、價格基準日、設定條件等內容，實際操作中根據地方實際情況界定。

7.農用地地價修正系數表的主要內容和編制方法

農用地與城鎮土地基準地價修正系數表的編制方法基本相同，內容上的差異主要是影響地價因素的不同。

8.農用地基準地價更新條件、內容和技術要求

1)農用地基準地價更新條件

當評估的農用地基準地價經過一段時期的使用，地價水平與實際的市場狀況有較大的差別，或實際的農用土地條件發生了較大的變化等等，為保證基準地價與實際的一致性和現勢性，必須定期進行基準地價更新。

2)農用地基準地價更新內容

在進行農用地基準地價更新工作時，具體的更新內容根據當地實際情況的變化大小而定，一般主要是地價和級別的更新。

3)農用地基準地價更新技術途徑

(1)以農用地定級為基礎，采用土地投入產出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新基準地價。

(2)利用標準地塊資料，根據標準地塊價格或地價指數更新基準地價。

(3)通過測算地價影響因素綜合分值，調整綜合分值與地價關系模型，利用調整后的模型更新基準地價。

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（責任編輯：fky）

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