為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法城市土地問題的思考與政策建議知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

城市土地是最大的存量資產，是城市經濟運行的載體，是城市建設與發展的重要物質基礎，也是“經營城市”發展戰略的重要支持基礎。城市土地制度建設是我國土地制度建設的重要組成部分，也是我國經濟體制改革的主要內容之一。搞好城市土地制度建設，不僅有利于我國經濟體制的改革與完善，而且有利于我國城市化建設步伐的加快，同時對全面建設小康社會具有積極的推動作用。建國之后，尤其是改革開放以來，隨著社會主義市場經濟體制的建立，我國的城市土地制度改革取得了可喜的成就。但總體來說，與城市化進程還很不適應。目前仍然存在著諸多問題需要認真研究。

一、城市土地所有制變革：

產權界定與土地資產的保值增殖1949年以前，我國土地基本上實行的是私有制。由于商品經濟不發達，城市的數量和規模都比較小，因而城市土地在國土面積中所占的比重很小。然而，僅此很小的一塊土地也分散在政府官僚、封建地主、民族工商業者、個體勞動者、城市居民和外國人手中。新中國成立后，我國政府著力推行城市土地國有化：

(1)沒收外國人、封建地主和國民黨政府在城市中的土地，強制使之變為國家所有;

(2)用贖買、國家經租和公私合營的辦法(帶有較大程度的強制性和不等價、有限期的特點)將私營工商企業、房地產公司和房地產業主的城市房地產收歸國有;

(3)以城市建設征用土地的方式強制、低價將農村的非國有土地轉變成國有土地;

(4)以立憲的方式宣布全部城市土地歸國家所有，從而完成了城市內部少量集體和個人所有的土地向國有產權的無償轉移。

從1949年到1982年，中央政府著力推行城市土地國有化政策，使我國城市土地產權制度發生了根本性的變化，并最終形成了城市土地單一的國家所有的產權結構。這種土地所有制形式與整個生產資料所有制形式是基本吻合的。它在一定程度上為國家的基本建設、政治穩定奠定了最重要的物質基礎。但是這種單一的土地所有制形式，隨著時代的發展，逐漸成為經濟發展和城市建設的制約因素。

1982年通過的《中華人民共和國憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”但到了1987年，深圳市政府以定向協議的方式出讓了中國第一塊商品土地的使用權，此后又以公開招標、拍賣的方式出讓土地使用權。1990年國務院發布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、中止等問題作了明確規定。1998年通過了修訂后的《中華人民共和國土地管理法》，規定建設單位使用國家土地，應當以出讓等有償方式取得。

如果說城市土地由私有(個體)轉變為國家所有，是一個歷史性的轉折或革命的話，那么城市土地由無償占有到有償使用，則是又一次歷史性轉折或革命。歸國家所有的土地以有償的形式出租或轉讓，是商品經濟發展的客觀要求，也是城市化建設的現實需要。馬克思講過，地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式。土地本來是沒有價值和價格的。但是當存在土地所有權且土地所有權需要以經濟形式來表現自己時，地租的出現就成為一種可能。我國城市土地收取的地租，一方面來源于建筑物的壟斷價格，另一方面來源于建設用地的高額地租。過去我們無償劃撥土地從一定意義上說是不符合經濟運行規律的。現在實行城市土地有償使用，這既是土地所有權的實現形式，也是國有土地價值的具體體現。實踐證明，實行城市土地有償使用既有利于國有資產保值增殖，也有利于國有資產的良性循環，直接受益于市政建設。

按法律規定我國城市土地屬于國家所有，但這里有些問題需要認真研究。如城市土地歸國家所有，這里的國家是單指中央政府?還是包括地方政府?在這個問題上法律規定或界定并不十分清楚。由于法律界定模糊，在中央政府和地方政府之間經常發生激烈的碰撞和摩擦。表現為對土地出讓金分成比例的矛盾以及越來越多的地方政府直接參與的“土地違法案件”。由于土地多分散在各地，因而土地開發利用、出讓轉讓只能由地方政府實施。這就使地方政府在行使土地的所有權時具有明顯的效率優勢。近年來，我國城市土地利用之所以趨于好轉，其原因就是地方政府有積極性。

中央政府如何行使對城市土地的所有權?中央政府與地方政府如何劃分產權?這是一個現實問題。這里涉及到一個土地產權的人格化問題。這幾乎是公有制形式存在的一個共性問題。我們通常說的城市土地的國家所有，實際上是國家在代理全體人民行使對土地的所有權。雖然全體人民理論上可以按人數均勻地擁有國有土地的所有權，但誰都沒有實際上的支配權。為此，我們必須明確城市政府作為城市土地所有權主體的地位，進一步明晰土地產權的內涵，將土地產權進一步分解為所有權、占有權、開發權、收益權、轉讓權、租賃權、贈與權、抵押權等，并對每一項權利加以明確界定。如將所有權、出售權歸中央政府;占有權、開發權歸地方政府。收益權由中央政府與地方政府按比例分成等等。在此基礎上決定將哪些權利在多大程度上和多長期限內賦予土地使用者，并保留對這些安排進行調整和最終處置的權利。這樣將為解決國家所有權和使用者使用權之間的沖突和糾紛提供明確的評判標準。

通過明確產權，使城市政府在配置土地時的行為更加長期化。通過嚴格的土地利用規劃以及公眾參與的辦法對城市政府的權力進行約束，使土地資源配置能夠反映國家和社會的利益。允許城市土地所有權在政府與企業、個人之間的反向流動，實現城市用地產權的多元化;充分發揮土地市場在城市土地資源配置中的基礎性調節作用;在價格機制和政府合理的公共政策作用下實現高效和可持續利用。避免開發公司憑借特權低價甚至無償從政府手中得到土地，通過開發后加價出售大發橫財，占有了本應屬于政府收入的地租。

對原有無償劃撥土地的土地使用者如國家機關、軍隊、學校、國有企業等變相以土地入股分成、出地合建住宅分成、轉租轉賣等經營行為進行有效的遏制。可明確土地無償無期使用的最后期限，到期由政府依據評估價格逐一與使用單位簽訂用地合同，補交土地出讓金。補交困難的可采取緩繳、逐年收繳，甚至政府土地使用權入股的方式，全面實行土地租約制，推動城市土地資源的合理配置。

二、城市土地管理體制改革：

“三權分離”與使用權的出租和轉讓土地制度可以從廣義和狹義兩個方面來理解。廣義的土地制度，泛指與土地所有、土地使用、土地管理、土地利用技術等有關的一切制度。狹義的土地制度，是指土地經濟制度及相應的土地法權制度。前者可以所謂土地經濟制度，它是人們在一定社會形態下在土地利用中形成的土地關系的總和。它屬于社會經濟基礎的組成部分。后者可以所謂土地法權制度，它是人們在土地利用中形成的土地關系的法權體現，它是社會上層建筑的組成部分。馬克思曾經說過，法的關系的內容是由經濟關系決定的，它不是憑空產生的。土地經濟制度是土地法權制度形成的基礎，它決定土地法權制度;而土地法權制度對土地經濟制度具有反映、確認、強化、保護的功能。完整的土地經濟制度，包含土地所有制、土地使用制、土地國家管理制度。我們所說的“三權分離”是指土地的所有權、 使用權和管理權的既相對獨立，又相互制約。傳統的城市土地制度是“三權合一”，國家既是土地的所有者，也是土地的使用者，同時還是土地的管理者。

這種制度模式，是與高度集中的計劃體制相適應的，對于當時迅速建立社會主義公有制的基礎，促進城市經濟建設起到了一定的積極作用。然而，隨著社會主義市場經濟體制的建立和城市經濟建設的進一步需要，傳統的城市土地使用制度的弊端越來越明顯地暴露出來。

①城市土地國家所有權在經濟上無法實現。我國法律規定城市土地所有權屬于國家所有，但由于是無償使用城市土地，這種所有權在經濟上無從體現。而對城市土地沒有所有權的企業、單位或個人，卻可以憑借對城市土地的實際占用獲得利益。

②城市土地占地者成為事實上的所有者。城市土地的無期限使用，使得誰占用了城市土地，誰就成了城市土地的事實上的主人。這便刺激了企業多占地、占好地，造成城市土地資源的嚴重浪費。

③城市土地的利用效率十分低下。傳統城市土地使用制度不允許城市土地使用權轉讓，土地使用者無法從土地轉讓中得到好處，因此，使用者寧可讓土地荒蕪，也不愿意將土地移交給他人使用。同時由于劃撥土地沒有地價，也不存在土地市場，亦沒有促進土地流動和調整土地用途轉換的有效機制，使土地不能流動到效率最高的使用者手中，造成土地配置不合理，利用效率十分低下。一方面是城市地皮極度短缺，另一方面卻又在浪費大量的城市土地資源。

④不利于城市的建設與發展。在傳統城市土地使用制度下，由于存在著大量的占而不用、多占少用、用而不講效益的現象，致使城市用地供不應求，許多重要的經濟活動得不到滿足，從而延緩了城市經濟的發展。同時由于土地的無償劃撥，

（責任編輯：中大編輯）

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