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對某復合結局事件(A，B，C)，已知它的有關(暴露)因素在特定的范圍內(a,b,c)，通過先前的歸納又知道b說明B，c說明C，那么剩余的a必定說明A。

1.1 基本公式

以剩余法評估土地價格用下列公式：

V=A-B-C (21)

式中：V：待估土地價格

A：開發完成后的土地總價值或房地產總價值

B：整個開發項目的開發成本

C：開發商合理利潤

1.2 程序：

(1) 調查待估宗地的基本情況;

(2) 確定待估宗地的最有效利用方式;

(3) 估計開發建設周期和投資進度安排;

(4) 估算開發完成后的土地總價值或房地產總價值;

(5) 估算開發成本和開發商合理利潤;

(6) 確定待估宗地的土地價格。

1.3 估算開發完成后的不動產價值

必須根據待估宗地的最有效利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢,采用市場比較法與長期趨勢法結合進行。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或房地產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。

1.4 確定開發周期和投資進度安排

應參照類似不動產的開發過程進行確定。

1.5 確定開發成本

開發成本是項目開發建設期間所發生的一切費用的總和。

在土地開發項目中，整個開發項目的開發成本包括購地稅費、將土地開發成熟地的開發費用、管理費用、投資利息和銷售稅費;在房地產開發項目中，整個項目的開發成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

1.6 計算利息

地價款、土地開發費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。

在實際評估工作中，也可把土地或房地產的未來價值及開發成本用折現的方法貼現至估價期日，從而在剩余法公式中沒有利息項。

折現率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率。

1.7 計算利潤

開發項目正常利潤一般以土地或房地產總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產開發項目的平均利潤率。

1.8 現有房地產項目的土地估價

運用剩余法評估現有房地產項目的土地價格，其公式如下：

V=Vr-Ph-T (22)

式中：V：土地價格

Vr：房地產交易價格

Ph：房屋現值

T：交易稅費

房地產交易價格可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結合房地產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。

1.9 適用范圍

剩余法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價;(2)僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價;(3)現有房地產中地價的單獨評估。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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