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5.3 市場比較法

5.3.1 市場比較法的基本原理

市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：

1. 直接比較公式：

PD=PB×A×B×D×E

式中：PD――待估宗地價格;

PB――比較案例價格;

A――待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數

=正常情況指數/比較案例宗地情況指數

B――待估宗地估價期日地價指數/比較案例宗地交易日期指數

D――待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

E――待估宗地個別因素條件指數/比較案例宗地個別因素條件指數

2. 間接比較公式：

PD=PB×A×B×C×D×E

式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前;

C――標準宗地條件評價系數/比較案例宗地條件評價系數

5.3.2 運用市場比較法進行宗地估價應按下列步驟操作：

1. 廣泛搜集宗地交易實例;

2. 選取比較實例;

3. 建立價格可比基礎;

4. 進行交易情況修正;

5. 進行交易日期修正;

6. 進行區域因素修正;

7. 進行個別因素修正;

8. 求出比準價格。

5.3.3 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。

擁有大量的交易實例資料，是運用市場比較法估價的前提條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結果的準確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應通過各種途徑盡可能多地搜集交易實例。

5.3.3.1 一般搜集交易實例的途徑有：

1. 查閱政府有關部門關于房地產交易的申報登記資料;

2. 查閱各種報刊上有關房地產出租、出售的信息;

3. 以購買者的身份，與房地產經辦人和交易當事人洽談，了解各種信息;

4. 通過各類房地產交易展示會，索取資料，掌握信息;

5. 同行之間相互提供信息資料;

6. 其他途徑獲取資料。

5.3.3.2 搜集交易實例的內容包括：

1. 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。

交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。

2. 交易實例的狀況。一般應包括：

(1) 坐落位置、形狀與面積;

(2) 地質條件;

(3) 購物、交通等環境條件;

(4) 土地利用現狀與規劃用途;

(5) 有關地上建筑物的基本情況;

(6) 權利狀況和土地使用年限等。

3. 成交價格。成交價格應包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租金等內容，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣單位等情況。

4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。

5. 成交日期。

搜集交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產事先制作統一的表格，即“交易實例調查表”，按照表格填寫調查內容，既方便又有避免遺漏重要事項，同時也便于輸入計算機，建立數據庫，實現快速查詢和調用。

對于搜集到的每一個交易實例及其內容，都需要查證，做到準確無誤。

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