問題來源：

土地估價實務基礎(全程強化班) 的第8課時

學員問題：

2、某企業所屬工廠占地面積為30000平米，有部分老廠房及地上物，容積率1.0，該工業不動產屬于三舊改造對象，根據規劃要求，計劃建設集商業辦公住宅一體的綜合樓，工業不動產的改造任務由開發商承擔，2010年9月底開始建設，土地使用權的許可期限為40年(從2010年9月15日到2050年9月15日)相關情況如下

1根據規劃，該工業不動改造后凈用地面積為24000平米，容積率小于等于4.0，(按凈用地面積計算)建筑密度小于等于30%(按凈用地面積計算)，開發設計依照最ongoing有效使用原則，首層商業，2-4層辦公，(1-4層建筑面積相等)，5層以上為住宅，公建及配套用房建筑面積不少于600平米，安排在住宅樓層(規劃還安排建設地下配套停車場，建筑面積30000平米，車位平均面積為25平米，但不計入該地塊的容積率

2010年9月底，待建不動產辦公和商業用房竣工即可招租，一般情況下，綜合出租率為92%， 辦公物業出租率為90%，商業出租率95%，辦公用房月租金80元/平米，運營費用為租金的20%，商業用房月租金150元/平米，運營費用為租金的25%，估價師根據當前行情預測，待建不動產住宅市場總價43290萬元，地下車位按每個10萬元，考慮一定的出售率和折扣，總市場價值11820萬元，不動產銷售需交營業稅，增值稅、城建稅、教育附加等稅費，經市場調查確定費率為銷售總額的7.5%，銷售費用為銷售總額的6%

開發商除支付購買待改造工業不動產價款外，于2010年9月16日按照市場價支付相關費用，包括拆除地上建筑物費用900萬元，相關補償款7500萬元，其中購買待改造工業不動產價款按照3%的比率支付了稅費，建筑物殘值每方為50元，與市場水平相當，由開發商收益

該地塊預計開發期2年，前期準備半年，半年后動工，建筑開發預算符合2010年9月當地水平，其中住宅辦公及公建配套用房建筑費為1400元每平米，商業用房建筑費為1800元每平米，停車場建筑費1500元每平米，經預算，該項目在那個的專業費為1275.96萬元，總的不可預見費預計為585.12萬元，貸款年利率為。02%，同類項目的開發的直接成本利潤率為30%，銷售利潤率為20%，假定開發期的各種費用均勻投入，當地房地產綜合還原率為8%，土地還原率為6%，評估待改造工業不動產在估價時點2010年9月30日的市場價值。

麻煩寫下計算過程，謝謝。

名師解答：

第一步：題目中“根據規劃，該工業不動改造后凈用地面積為24000平米，容積率小于等于4.0，(按凈用地面積計算)建筑密度小于等于30%(按凈用地面積計算)，開發設計依照最ongoing有效使用原則，首層商業，2-4層辦公，(1-4層建筑面積相等)，5層以上為住宅，公建及配套用房建筑面積不少于600平米，安排在住宅樓層(規劃還安排建設地下配套停車場，建筑面積30000平米，車位平均面積為25平米，但不計入該地塊的容積率”，不知道總共是5層?如果不是，也沒有具體說住宅面積是否與1-4層相同，只說了公建配套用房建筑面積不少于600平米，所以，不能貿然求住宅、商業和辦公的面積，不影響大局的情況下，這里假設住宅總面積為s住，商業總面積為s商，辦公總面積為s辦。(求解思路：(s住+s商+s辦+600)/24000=4，其中1-4層的建筑面積相同，且一層為商業，2-4層為辦公，所以，s住、s商、s辦是可以求出來的)

第二步：題目“2010年9月底，待建不動產辦公和商業用房竣工即可招租，一般情況下，綜合出租率為92%，辦公物業出租率為90%，商業出租率95%，辦公用房月租金80元/平米，運營費用為租金的20%，商業用房月租金150元/平米，運營費用為租金的25%，估價師根據當前行情預測，待建不動產住宅市場總價43290萬元，地下車位按每個10萬元，考慮一定的出售率和折扣，總市場價值11820萬元，不動產銷售需交營業稅，增值稅、城建稅、教育附加等稅費，經市場調查確定費率為銷售總額的7.5%，銷售費用為銷售總額的6%”。根據此段說明，利用還原法，求出開發后房地產的總價(面積以上一步求出的面積為準)。

第三步：題目“該地塊預計開發期2年，前期準備半年，半年后動工，建筑開發預算符合2010年9月當地水平，其中住宅辦公及公建配套用房建筑費為1400元每平米，商業用房建筑費為1800元每平米，停車場建筑費1500元每平米，經預算，該項目在那個的專業費為1275.96萬元，總的不可預見費預計為585.12萬元，貸款年利率為。02%，同類項目的開發的直接成本利潤率為30%，銷售利潤率為20%”。根據此段說明，利用成本法求出房屋的總價(面積以第一步求出的面積為準，計算時要考慮利潤和利息的計算)。

第四步：把第二步的結果減去第三步的結果，再加上相關費用(由題目“于2010年9月16日按照市場價支付相關費用，包括拆除地上建筑物費用900萬元，相關補償款7500萬元，其中購買待改造工業不動產價款按照3%的比率支付了稅費，建筑物殘值每方為50元，與市場水平相當，由開發商收益”求取)，可得到待改造工業不動產在估價時日的市場價值。

相關知識：

第五章(續)

重點內容講析

(八)撰寫估價報告書

估價師決定了估價對象估價額后，應及時撰寫估價報告書，對整個估價工作進行總結整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。土地估價報告的編寫，要求在為司法鑒定提供依據的土地估價報告中，增加對房地產產權糾紛來源及面積等情況的分析描述。根據土地估價報告規范格式的要求，土地權利狀況描述中要對估價對象的使用權、所有權、他項權利等狀況進行描述。在使用土地估價報告時，由于估價機構將土地估價報告存檔，作為向行業管理機構申請資質評審的材料，對宗地估價技術過程和處理方法、技術參數選擇等，都要有詳盡的了解。而委托估價者往往只要了解估價結果和估價的大致過程，同時估價機構出具的宗地估價報告也應適當保守技術秘密。因此為滿足上述多方面的需要，土地估價機構應在估價完成后，分別提交土地估價結果報告和土地估價技術報告。前者是交委托估價者，后者由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。從報告格式上看，宗地估價報告又可分為書信式、文字式和表格式。

溫馨提示：

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（責任編輯：中大編輯）

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