為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法北京市出讓地價評估技術標準知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第一條 為合理確定本市國有土地使用權出讓價格，規范地價評估，特制定本標準。

第二條 本標準適用于國有土地使用權出讓地價評估。

【章名】第一章 資料準備

第三條 委托評估地價，委托方須提交下列證件資料：

(一)項目立項報告和市計委的批復;

(二)市規劃局核發的建設用地許可證、建設地址通知書及建設工程許可證(或審定設計方案通知書);

(三)市房地局核發的房屋所有權證;

(四)建設用地及市政代征地拆遷安置補償情況及概算;

(五)評估機構認為應提交的其他資料。 以規劃條件為評估依據時，(一)、(二)項為必備證件;以房地產現狀為評估依據時，(三)項為必備證件。委托方在所提供的復印件上應注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。

【章名】第二章 評估方法的運用及參數選取

第四條 地價評估可分別采用以下方法：

(一)基準地價修正法;

(二)市場比較法;

(三)假設開發法(剩余法);

(四)收益還原法;

(五)成本逼近法。地價的測算必須采用基準地價修正法和其他兩種以上的評估方法進行計算。

第五條 基準地價修正法：

(一)基準地價修正法的計算公式為： 宗地價格=出讓金基數×容積率修正系數 +基礎設施配套建設費×容積率+土地開發及 其他費用

(二)計算時須逐項標明下列數據：

1.出讓金的基數、容積率修正系數及修正后的出讓金基數;

2.基礎設施配套建設費中的四源及大市政、小區配套的基數，以及經容積率調整后的基數;

3.土地開發及其他費用的基數、調整系數，以及經調整后的基數。

第六條 市場比較法：

(一)市場比較法的基本公式： 宗地價格=比較案例宗地價格×情況修正系數×容積率修正系數×時間修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×使用年期修正系數

(二)市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價為參照價格，同時參考熟地價，進行修正后綜合得出比準價格。應用中需明確：

1.應選取不少于三個具有可比性的案例，即同一經濟地區、用途相同的宗地。比較案例項目名稱不得標明，可以用相應的代號加以表示。

2.容積率修正表為：

容積率

修正值 1.00 1.91 2.74 3.50 4.20 4.90 5.60 6.30 7.00 7.70

3.區域因素修正應綜合考慮繁華程度、交通、環境、市政等影響因素而得出修正系數。

4.個別因素修正應綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質等影響因素而得出修正系數。

5.年期修正系數按下列公式計算：

1

1--------

N1 (1-r)

K=-----------

1

1--------

N2 (1-r)、

其中：

K：年期修正系數

r：貼現率(11%)

N1：待估地出讓年期

N2：比較案例出讓年期

第七條 假設開發法：

(一)假設開發法基本公式為：宗地價格=開發價值-成本費用-銷售費用-發展商利潤

(二)假設開發法計算中所采用的數據，按下列要求取定：

1.開發價值： 售價的選?。菏蹆r應取該地區同類物業市場售價比較值，低限不能低于市場平均價的85%。 求取開發價值時，以規劃建筑面積計算。

2.成本費用：

2.1 建造成本：按北京市現行建筑工程概(預)算標準測算，或參照北京市統計局每年公布的各類物業建安成本統計值推算。包括以下項目：建安費用：含結構和裝修 紅線內市政費用：按建安費用10～15%計 小區配套費用(僅限小區開發)：按建安費用10～15%計 電權、電貼費：5200元/KVA

2.2 不可預見費：按建安費用的5～10%;

2.3 專業人士費(包括勘察、設計、評估等費用)：建造成本的5～10%;

2.4 貸款利息：取以上三項合計款項為基數，貸款利率取15%，計息期為工期的一半，以單利計算。

3.銷售費用：

3.1 工商統一稅：5.45%;

3.2 買賣手續費：成交價的1%;

3.3 代理及廣告宣傳費：總開發價值的1～3%;

4.發展商利潤：

以下列不同年期的回報率計算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤(銷售費用不計利潤)：

------------------ |投資年期|一年期|兩年期|三年期|

|----|---|---|---| |回報率 |20%|30%|40%|

第八條 收益還原法：

(一)收益還原法基本公式為： 宗地價格=年土地純收益÷還原利率

(二)計算中所采用的數據，按下列要求取定：

1.物業租金的選取應取該地區同類物業市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的85%;

2.各類物業的使用面積占建筑面積的比重按實際設計計算;若設計尚未完成，該比重應參照國家有關建筑設計規范選擇。一般情況下，各類物業的使用(或營業)面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65～70%;商業樓40～60%;平房四合院及住宅70～75%;

3.空置率根據物業類型、市場供需等情況，取5～30%;

4.經營性成本取總收益30～40%;

5.還原利率取10～15%。

第九條 成本逼近法：

(一)成本逼近法基本公式為： 宗地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地所有權收益

(二)計算中包含以下內容：

1.土地取得費：包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等;

2.土地開發費：包括基礎設施和公用事業建設費用等;

3.利息(參照假設開發法取值);

4.利潤(參照假設開發法取值);

5.應繳稅費;

6.土地所有權收益。

第十條 拆遷安置補償費按區域平均水平結合實際情況確定。計算時應注明拆遷戶數量(人數)、單位數量。拆遷安置補償等費用按居民、單位、個體分類計算。包括以下各項：

(一)拆遷安置費(外遷或回遷房造價);

(二)地上物及其附著物的補償費;

(三)各種補助費(搬家費、獎勵費、生活補貼等);土地估價理論方法

(四)房屋周轉費;

(五)拆遷服務費;

(六)拆遷管理費;

(七)單位停業損失費;

(八)征用土地費：

1.耕地占用稅;

2.菜田基金;

3.青苗補償費;

4.土地補償費;

5.勞動力安置費;

6.其他費用。

(九)因特殊情況發生的其他費用。

第十一條 紅線外市政費按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：上水工程; 雨水工程; 污水工程; 熱力工程; 煤氣工程; 供電工程; 電信工程; 道路工程等。

第十二條 項目總占地面積=建設用地面積+代征地面積 在計算拆遷安置費時，只攤入建設用地的費用。即： 總開發費用 應計開發費用=-----×建設用地面積 總占地面積

第十三條 宗地允許有多種用途性質時，應根據最高最佳用途按本標準要求來計算其地價指標;綜合樓宇的地價計算，應按其不同用途的建筑面積來分攤地塊面積，分別求取各用途的地價后，再按建筑面積的權重計算地塊的綜合地價指標。

第十四條 計算中容積率按收益部分建筑面積的容積率(簡稱收益容積率)取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率;如含地下部分，則按實際收益部分建面積計算，不得小于總容積率的80%。

第十五條 地價的計算過程均采用人民幣作為計價單位;若以外幣折算，匯率應根據中國銀行公布的外匯比價中間值選用，并在評估說明中加以明確。

第十六條 土地開發費總額不應超過熟地總價的60%;超過時，應在評估報告中注明原因，并提供足夠的依據。

第十七條 項目用地中部分土地使用權出讓，評估報告須明確出讓部分的規劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

【章名】第三章 評估報告書

第十八條 評估報告分為以下兩類：

(一)評估技術報告是提供給地價審核委員會用以審核地價的報告。該報告須寫明評估測算的詳細過程;

(二)評估結果報告是提供給委托方說明經審定后評估結果的報告?？墒÷杂嬎氵^程。報告須加蓋“北京市房地產管理局地價審核委員會審核專用章”方為有效。

第十九條 評估報告應包括以下各項內容：

(一)委托方、受托方名稱及項目背景介紹;

(二)評估目的、評估基準日期和評估依據;

(三)土地的使用性質和出讓年限;

(四)評估標的物的權屬及他項權利狀況;土地估價師考試網

(五)評估標的物的描述，包括地理位置、周圍環境、繁華程度、交通便捷度、地價區類以及市政設施等條件;

(六)開發項目的正式規劃條件(以規劃審定方案通知書為準)或已建項目的現狀，其中包括建設用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積

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