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4.8 基準地價修正系數表的編制

4.8.1 基準地價修正系數表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數體系。以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區域基準地價修正系數表和路線價修正系數表兩種。

4.8.2 級別或區域基準地價修正系數表的編制

級別或區域基準地價修正系數表的編制，有用土地利用效益(地租)資料和市場交易地價資料兩種方法。

如果基準地價成果在商業、住宅和工業三大土地利用類型下有細化地類的基準價格，則盡可能編制細化地類的基準地價系數修正表。如果其基準地價成果只有商業、住宅和工業三大地類，則基準地價修正體系一定要反映土地利用的復雜性。關鍵是準確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權重。

4.8.2.1 用土地利用效益(地租)資料編制基準地價修正系數表

1.確定級別或區域基準地價

按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價。

2. 宗地地價影響因素的選擇

(1) 商業用地的影響因素

A. 商業繁華度。主要指商業區級別、商業服務業店鋪總數。

B. 交通便捷度。主要指商業用地與公交、道路等城市交通系統連接的便利程度。

C. 基礎設施完善度。主要指商業區各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。

D. 環境質量優劣度。主要指商業區的人口密度、收入水平、社會治安等人文環境和污染、綠化及自然災害等自然環境。

E. 規劃限制。主要指城市規劃對商業區土地利用的要求。

F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質、面積、利用方向(細類)和利用強度等。

G. 其他因素。

(2) 住宅用地的影響因素

A. 住宅區的位置。包括距商業服務中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區位、商業服務業對各類型住宅區的影響程度等。

B. 基礎設施完善度。主要指直接用于為居住服務的各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。

C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。

D. 公用設施完備度。主要指為住宅區域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院、郵電所等配置狀況。

E. 環境質量優劣度。主要指住宅區內居民的就業結構、受教育程度、居住條件、治安等人文環境和污染、綠化程度、自然災害等自然環境。

F. 規劃限制。主要指城市規劃對住宅區土地利用的要求。

G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質、面積、利用方向(細類)和利用強度等。

H. 其他因素。

(3) 工業用地的影響因素

A. 交通便捷度。

B. 基礎設施完善度。

C. 環境質量優劣度。

D. 產業集聚規模。

E. 規劃限制。

F. 宗地條件。

G. 其他因素。

(4) 各因素影響地價程度的確定

采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。

3. 各因素影響地價修正幅度的計算

(1) 修正幅度值的計算

以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。

上調幅度的計算公式為：

Inh-Ilb

F1=——— * 100%

Ilb

下調幅度的計算公式為：

Ilb - Inl

F2=——— * 100%

Ilb

式中：F1---基準地價上調最大幅度

F2---基準地價下調最大幅度

Ilb---基準地價折算的年收益

Inb---級別或區域正常土地收益的最高值

Inl---級別或區域正常土地收益的最低值

在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。

(2) 影響地價各因素修正幅度的確定

按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。

F1i=F1*Wi

F2i=F2*Wi

式中：F1i――某一因素的上調幅度

F2i――某一因素的下調幅度

Wi ――某一因素對宗地地價的影響權重

以基準地價為一般水平，其修正系數為零。在一般水平與上限價格之間，內插條件較優的修正系數，一般為F1i/2，同時確定較優條件下的地價標準。在一般水平與下限價格之間，內插條件校劣的修正系數，一般為F2i/2，同時確定較劣條件下的地價標準。在此基礎上，將各地價影響因素的權重值同修正系數相乘，即得到各因素在不同標準下的實際修正系數。

4. 編制宗地地價修正系數表

根據在優、較優、一般、較劣、劣5個檔次地價標準下確定的各地價因素修正系數，編制出級別或區域內不同用地類型的基準地價修正系數表，并確定各種修正系數對應的因素指標條件，即編制各類用地因素指標說明表。各表形式見附錄。

4.8.2.2 用市場地價資料編制基準地價修正系數表

1. 確定級別或區域基準地價

按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價。

2. 修正幅度值的計算

將調查到的區域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值，其計算方法參見4.8.2.1條中第三款的規定。

對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。

按修正幅度值，將各有關地價點定為優、較優、一般、較劣、劣五個標準。

3. 影響地價各因素修正值的確定

根據五個標準的修正幅度，將修正幅度按因素權重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值，具體計算按4.8.2.1條中第三款的規定。

4. 確定宗地價修正系數對應的因素條件

具體按4.8.2.1條中第四款的規定進行。

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