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農地市場和農地價格無疑對農地資源的可持續利用具有決定性的重要作用。農地市場和農地價格是現代市場體系中重要的組成部分之一，且農地市場也是基礎市場，農地價格是市場基本價格體系構成部分，對區域市場的建立和發展具有基礎性作用，決定著一個區域的部分商品價格起始水平和價格體系。農地資源有價的觀念意識必須為越來越多的人所具備，以價格作為主要手段，決定其經濟行為。農地價格及其評估，對于建立健全我國農地市場，促進農地資源持續利用，優化農地資源配置等具有重要的意義。

1.農地價格與農地資源配置

經濟運行機制包含價格機制，而價格機制是經濟運行機制的核心和主要內容。一定模式的價格機制來源于它所處的經濟運行機制的模式。建立主要由市場形成價格的機制是社會主義市場經濟體制的客觀要求。社會主義市場經濟體制，就是要使市場在政府宏觀調控下對資源配置起基礎性作用，使經濟生活遵循價值規律的要求，適應供求關系的變化，通過價格杠桿和競爭機制的功能，把資源配置到效益較好的環節中去。在社會主義市場經濟中，要使市場在政府宏觀調控下對資源配置起基礎作用，就必須使資源以市場為導向進行流動，使生產要素商品化。農地在生產過程中也是重要的生產要素之一，因此，農地必須商品化，使其在市場中合理流動，達到最優配置。價格是市場的靈魂，市場依靠價格來運行，價格是市場最敏感的標志，價格的變化將影響人們之間的利益分配，影響商品的供求關系和商品經營者問的競爭，促使資源優化配置。建立農地資源價格體系，可以糾正“農產品低價、農地資源無價”的價格扭曲現象，使農地資源的開發與利用形成合理的運行機制，提高農地資源開發利用效率。通過農地價格的變動，引起供給和需求、生產和消費的變動，從而影響社會資源的流動，實現農地資源合理配置。對農地資源價格的認識與補償，是合理利用及保護農地資源的重要手段，但需要政府采取強有力的措施予以實施，即需要政府通過行使“征稅權、禁止權、處罰權及交易成本”等權力，制定相應的稅收政策、價格標準體系二達到有序合理的開發、利用農地資源、配置農地資源，實現農地資源持利用的目標。

2.農地價格評估思路

科學、合理地評估農地價格，有利于農地資源優化配置，有利于農地市場的培育與規范。由于農地資源的特殊性及其市場發育的不完善，建立農地價格體系，使農地資源進行流轉，達到合理配置，是當前農地制度改革的重要任務之一。農地價格具有一般地價特征，是一種二元價格，即農地價格系由農地物質價格和農地資本價格(即由社會對農地資本支付過多的社會價值價格和農地資本個別勞動價值價格二者構成)，三者中前兩者形成農地虛幻價格，后者為農地的真實價格。農地價格往往與第一產業的產品價格形成之間有著密切的聯系。第一產業產品為初級產品，其勞動對象就是自然界的天然財富，因而生產受自然條件的影響較大，再生產周期較長。第一產業產品價格是以劣等條件下平均成本為定價的主要依據，這樣的劣等條件系指全國或區域范圍內的劣等條件，是個相對概念。因此，中等以上條件下的農地可以獲取一定級差地租。級差地租的存在使第一產業的產品必須實行分區定價，即實行地區差價，同一產區內規定的一個統一的價格，不同產區的價格水平有所不同。農地(尤其耕地)價格是一切其它用地價格的基礎，農地資源以其收益能力為價格的基礎，土地生產力、生產成本、利用方式因地而異，導致農地純收益的差異也決定了農地價格的千差萬別。針對目前我國農地市場不發育的特點，農地估價評估應首先從土地使用價值人手，通過對農地自然、經濟等條件的評定，揭示土地質量等級，然后根據農地收益等評估地價相關資料，采用不同的估價方法，評定出農地價格。即先分等定級，再估價。農地分等定級依據農地的自然屬性進行，以界定農地在社會經濟條件最優化利用下可能達到的自然生產潛力，體現最大預期效益原則，在此基礎上對社會經濟條件加以修正，實現現實生產力或收益最大化。估價中先測定基準地價，使其成為具有明確用地條件的地價，為科學地確定各宗農地價格提供依據。

3.農地分等定級

根據農用土地分等定級的基本目的，土地等級的劃分是對構成土地質量的、長期穩定的土地因素差別評定，反映土地生產力高低的總趨勢;土地定級反映的是在土地分等的條件下土地易變因素的差異。二者在評定過程中是相互聯結的，并存在差異。根據農地劃分等級的原則和要求：首先，按農地自然條件計算農地的潛力，以反映農地質量的優劣和農地對作物生長適宜程度的本質差異;其次，用體現社會平均開發利用水平的農地利用系數，將農地潛力訂正為現實產出水平;最后，在現實產出水平的基礎上，用農地經濟系數衡量在目前社會平均產出水平上農地收益的差異。在當地比較的基礎上，達到從土地質量、土地利用水平、土地經濟收益三方面綜合劃分土地等級序列的目的。

4.農地價格評估

農地資源十分有限，農地資源轉作其它用途有嚴格的限制，其主要用途在相當長時期內以獲取農業收益為目的，即使農地資源轉為他用，對農地資源所有者的補償也須以農地資源收益為基準;另外，隨著農地市場的培育與發展，農業系統外的市場和價格對農業內部的資源利用和供求關系有重要影響，農地資源的價格也須以市場上的供求關系作為重要基礎。因此，當前農地價格體系應以基準地價、宗地地價為核心，估價方法應以收益還原法與基準地價系數修正法為主，同時兼顧比較法等估價方法。

4.1.收益還原法

收益還原法實際上是將農地收益視為一種投資，以獲取利潤為目的，虛擬利潤以平均利潤率為準計算，將未來利潤還原為現值總和的方法。采用此法的關鍵是如何確定純收益與還原利率。純收益可從總收益中逐一扣除資本、勞動等生產要素及其收益后得到，或運用系統規劃的方法求取農地資源的影子價格，這個影子價格便是純農地收益。農地還原利率應以行業平均利潤率為基礎，結合農地經營的風險程度確定。同樣，收益倍數法是收益還原法的一種較為簡單的形式，據此方法，農地價格是農地收益或若干年農地收益平均值的若干倍，這個倍數一般由交易雙方協議，或由政府根據市場實際成交情況確定。

4.2.市場比較法

市場比較法是對比相同或相近情況下同類農地資源的價格來確定待估農地價格的方法，即根據同一市場中近期發生的類似農地交易案例，結合市場行情，對案例交易價格進行交易情況修正、期日修正、區域因素修正、個別因素修正、年期修正等(園地、林地尚需考慮成熟度)得到待估農地的價格。市場長期趨勢法是根據已有市場上農地價格的變化及其趨勢，結合農地供求關系的預測、供給彈性和需求彈性計算等，對某類農地資源進行價格評估，此法特別適用于農地市場發育較好、運行較規范的情況。

4.3.成本逼近法

成本逼近法是以未利用土地或廢棄地取得費用、農地開發費用為基本成本，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上基本投資應產生的利潤與利息，以及應納稅金構成基礎價格，結合市場供求狀況、收益年限與待估宗地區位條件，評估出農地價格。

4.4.基準地價法

首先依據農地綜合質量評價計算分值，劃分農地等級，其次在各等級內確定標準田或抽樣，用收益還原法計算地價，最后參照同等級內各地塊的綜合質量分值和標準田價格(或抽樣地塊平均價格)，比較修正得到各等級農地基準地價，并確定出宗地地價修正系數。

①收集各分等定級單元(或標準田)的農地產出、收益、費用、收益分配等方面的資料，根據農地內部生產情況，對各類生產用途的收益和分配進行面積加權平均，作為農地單元的平均收益、成本。

②從農地總收益中分離出純土地收益部分，分離的依據是各生產要素對農地總收益的邊際貢獻。土地收益分離過程為：總產值扣除物資費用(折舊、用電、機械等費用)及其盈利額，再扣除勞動費用(以實際用工乘以當地標準工資計)及稅收。

③根據當年銀行存款利率、農地投資風險率。農地投資利潤等因素，結合農地市場行情，綜合確定出農地還原利率，并以此利率將農地純收益還原為價格(得到單元價格或標準田價格)。農地投資風險低于非農地，故農地還原利率低于其它非農地的還原利率。

根據各單元在等級中的面積比重，加權平均得到各等級的平均價格——基準地價。

④根據估價區內農地資源的自然條件、經濟水平等編制以基準價(或標準田)為核心的宗地地價修正系數。

⑤根據待估農地所處等級的基準地價(標準田價)及其相應修正系數求得農地價，結合農地市場行情及評估目的，最終確定其價格。

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（責任編輯：中大編輯）

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