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協議出讓國有土地使用權規范(試行)

1. 適用范圍

1.1 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權，適用本規范。

1.2 以協議方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規范。

2. 引用的標準和文件

下列標準和文件所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時，所示版本均為有效。所有標準和文件都會被修訂，使用本規范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。

GB/T18508-2001《城鎮土地估價規程》

國土資發[2001]255號《全國土地分類》

國土資發[2004]232號《工業建設項目用地控制指標》

3. 依據

(1)《中華人民共和國土地管理法》

(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》

(3)《中華人民共和國城市規劃法》

(4)《中華人民共和國行政許可法》

(5)《中華人民共和國合同法》

(6)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

(7)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)

(8)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)

(9)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)

4. 總則

4.1 協議出讓國有土地使用權內涵

本規范所稱協議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。

4.2 協議出讓國有土地使用權原則

(1)公開、公平、公正原則;

(2)誠實信用原則。

4.3 協議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式，主要包括以下情況：

(1)政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;

(2)原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式;

(3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式;

(4)法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。

4.4 協議出讓國有土地使用權組織管理

國有土地使用權協議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。

國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門可根據實際情況成立國有土地使用權出讓協調決策機構，負責協調解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。

4.5 協議出讓國有土地使用權一般程序

(1)接受用地申請，確定供地方式

(2)編制協議出讓方案

(3)地價評估，確定底價

(4)協議出讓方案、底價報批

(5)協商，簽訂意向書

(6)公示

(7)簽訂合同，結果公布

(8)頒發《建設用地批準書》，交付土地

(9)辦理土地登記

(10)資料歸檔

4.6 地方補充規定

地方可對本規范做出補充規定，并按規定上報備案。

5. 政府供地中的協議出讓

5.1 接受用地申請，確定供地方式

5.1.1 市、縣國土資源管理部門應當將經批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。

5.1.2國有土地使用權出讓計劃，細化的地段、地塊信息公布后，市、縣國土資源管理部門應當明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。

公開接受申請的時間不得少于30日。

5.1.3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應當根據公布的國有土地使用權出讓計劃，細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。

5.1.4 在規定時間內，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協議方式出讓，但屬于商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

5.2 編制協議出讓方案

市、縣國土資源管理部門應當會同規劃等部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地類型、規模等，編制國有土地使用權協議出讓方案。

協議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。

對于尚未完成土地使用權收回和拆遷安置工作的“毛地”出讓，應當銜接好國有土地使用權收回、補償安置和出讓等方面的法律關系。協議出讓方案除擬出讓宗地的基本情況、規劃指標要求等一般信息外，應當明確因實施城市規劃需要請市、縣人民政府批準收回出讓地塊原國有土地使用權，并對原土地使用權人給予相應補償，具體補償安置由受讓人按規定對原產權人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權出讓金并完成拆遷補償安置工作后(原國有土地使用權收回程序完成)方可申請辦理土地登記，取得土地使用權等具體內容。

5.3 地價評估，確定底價

5.3.1 地價評估

市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。

地價評估可以由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業單位進行，根據需要也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行。

5.3.2 確定底價

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓委員會應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協議出讓底價。

協議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區域的協議出讓最低價。

出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。

5.4 協議出讓方案、底價報批

市、縣國土資源管理部門應當按規定將協議出讓方案、底價報有批準權的人民政府批準。

5.5 協商，簽訂意向書

市、縣國土資源管理部門依據經批準的協議出讓方案和底價，與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商、談判。協商談判時，國土資源管理部門參加談判的代表應不少于2人。

雙方協商、談判達成一致，并且議定的出讓價格不低于底價的，市、縣國土資源管理部門應當與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓意向書》。

5.6 公示

5.6.1 國有土地使用權出讓意向書》簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的具體位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內容在當地土地有形市場等指定場所及中國土地市場網(www.landchina.com)進行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。

5.6.2 公示期間，有異議且經審查發現確實存在違反法律法規行為的，協議出讓程序終止，并嚴格依法處理。

5.7 簽訂合同，結果公布

公示期滿，無異議或雖有異議但經審查沒有發現存在違反法律法規行為的，市、縣國土資源管理部門應當按照《國有土地使用權出讓意向書》約定，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內，市、縣國土資源管理部門將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網等向社會公布，接受社會監督。公布協議出讓結果的時間不得少于15日。

5.8 頒發《建設用地批準書》，交付土地

市、縣國土資源管理部門按照《國有土地使用權出讓合同》約定的期限和交地條件交付土地，并頒發《建設用地批準書》，作為受讓人開發建設期間使用土地的憑證。

5.9 辦理土地登記

受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定，付清土地使用權出讓金，依法辦理土地登記，領取《國有土地使用證》。

5.10 資料歸檔

協議出讓手續全部辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、談判、公示、簽訂合同等各環節相關資料、文件進行整理，并按規定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括：

(1)用地申請材料;

(2)宗地條件;

(3)宗地規劃指標要求;

(4)宗地評估報告;

(5)宗地出讓底價及集體決策記錄;

(6)宗地協議出讓方案;

(7)宗地出讓方案批復文件;

(8)談判記錄;

(9)《協議出讓意向書》;

(10)協議出讓公示資料;

(11)《國有土地使用權出讓合同》;

(12)協議出讓公告資料;

(13)交付土地與頒發建設用地批準書的相關資料;

(14)其他應歸檔的材料。

6. 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓

（責任編輯：中大編輯）