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土地估價師考試理論方法 輔導：房地產開發與經營管理（4）

第四十三章 房地產市場

第一節 房地產市場概述

一、房地產市場的概念

房地產市場是指房地產的買家和賣家在某個特定的地理區域內于某一特定的時間段內達成各種權益交易的總和。按照房地產進入市場交易的時間順序，劃分為一級市場、二級市場和三級市場。

一級市場是國有土地出讓的市場，二級市場是指土地使用權轉讓和房屋的首次出售或出租市場，三級市場是指新建房屋經過首次流通交易之后再進行所有權出售和房屋使用權轉讓的市場。

二、房地產市場的構成

房地產市場是由參加房地產市場的主體、交易對象和市場組織方式構成的，構成房地產市場的三大因素。

(一) 房地產市場的主體――參加者

1.供給者

是指向房地產市場提供土地或者房屋交易對象的經濟行為主體。包括國家、房地產開發公司、企業、事業單位、居民和農村集體經濟組織等。

2.需求者

是指房地產市場中用有償方式取得房地產商品的所有權或使用權的人，是房地產市場必不可少的參加者。房地產市場上的需求者主要有：居民、企業事業單位、政府機構、軍隊和地方武裝以及外國駐華機構和企業辦事處、個人及華僑、僑眷等。

3.中介人

中介人是指協調、配合、幫助房地產交易雙方進行談判達成交易協議的機構和自然人。中介人主要有房地產交易所、經紀人以及在房地產交易中涉及房地產所有權和使用權的調查、保險、法律手續、財產評估、財務談判等活動的中間人。

4.管理者

為了解決房地產市場中出現的各類問題，需要專門的機構來對房地產市場進行管理，行使管理職能。

(二) 房地產市場的客體――交易對象

房地產市場上交易對象有土地使用權、房屋的所有權或使用權，房屋又分為住房與非住房房屋。

(三) 房地產市場的組織方式

房地產市場的組織形式有“有形”的房地產交易場所和“無形”的場外交易市場兩種形式。

1.房地產交易場所

是專門提供給房地產交易各方交易房地產的固定場所。

2.場外市場

是指在房地產交易場所以外進行房地產交易關系的總和。

三、房地產市場的功能

房地產市場是發展社會主義市場經濟的一個重要組成部分，它的功能主要體現在以下幾個方面：

(一) 有利于實現房地產資源的最優配置和合理使用

(二) 促使房地產業正常發展和城市建設進入良性循環

(三) 有助于調整消費結構，促進國民經濟協調發展

(四) 有利于房地產供求相對平衡，緩解用地矛盾和住房不公現象

四、房地產市場的特點

由于房地產產品的特殊性，房地產市場交易具有不同于一般商品交易的一些特點，主要體現在供給、銷售和需求三個方面。

(一) 市場供給的特點

1.市場供給缺乏彈性

供給彈性是指生產者對市場需求或價格變化的反應和敏感程度。房地產市場供給是缺乏彈性的。

例題：判斷題

房地產市場供給的彈性非常大。

答案：錯誤

2.市場供給的不同質性

由于房地產的位置、環境、數量等的差異，以及房地產開發企業的能力和需求的要求，市場供給的房地產一般不是同質產品。

3.市場供給的地區性

房地產供給的范圍一般比較小，這是有房地產固定性、稀缺性、永久性等特點共同影響所致的。

4.市場供給的不完全性

在房地產市場產品供給總量中，有相當一部分是國家所有，國家出于穩定考慮，會出臺一些政策措施，保證社會經濟的協調發展，導致市場供給的不完全性。

(二) 市場需求的特點

1.市場需求的廣泛性

房地產是人類生存、享受、發展的基本物質條件，是一切社會經濟活動依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點。

2.市場需求的多樣性

不同房地產需求者購置時通常會有不同的目的和設想。

3.市場需求的融資性

由于房地產單位價值高，購買房地產一般是一項最大的開支，難以在短時期內全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結構的融資。

4.市場需求的長期性

(三) 市場銷售的特點

1.銷售環節少、渠道短

房地產中間銷售環節較少，銷售渠道較短。

2.銷售作用方向與一般商品銷售相反

房地產銷售是將消費者往產品一方集中，以達到認識產品、購買產品的目的。

3.銷售主要通過代理商來完成

房地產主要通過代理商來完成銷售。

4.銷售主要采用合同方式進行

采用合同方式的原因在于：房地產產品的市場交易包括出售和出租兩種轉移形式、房地產出售包括期貨和現貨交易兩種結算方式。

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（責任編輯：中大編輯）

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