1、估價報告的合法性的內涵是指（）。

A、嚴格按照我國現行法律和各種技術規范的要求行事

B、主體認定事實清楚

C、符合法定程序

D、證據確鑿充分

E、估價過程符合公司規定程序

答案：A，B，C，D

【解析】合法性內涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現行法律法規和各種技術規范的要求行事，主體認定事實清楚，證據確鑿充分，符合法定程序

2、下列不同估價方法適用目的的說法正確的是（）

A、商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法。

B、居住用地宜選用市場比較法、成本逼近法、收益還原法。

C、估價方法的應用應根據估價對象和估價目的，選用兩種以上（不含兩種）進行估價。

D、工業用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法。

E、評估新開發完成的居住用地最適宜的評估方法是成本逼近法、剩余法。

答案：A，D

【解析】居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法、基準地價系數修正法，對新開發完成的居住用地可以使用成本逼近法；工業用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法；商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和和基準地價系數修正法；綜合用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法。估價方法的應用應根據估價對象和估價目的，選用兩種以上（含兩種）進行估價。

3、下列運用市場比較法應注意的事項，正確的是（）

A、住宅用地對公共交通便捷度的要求比工業用地要低。

B、商業用地最重要的修正因素是商服業的繁華程度。

C、工業用地道路通達度對地價影響程度大，公交便捷度對其地價的影響程度相對較小。

D、在確定修正幅度時，不同用途的地價影響因素、影響程度相同。

E、因素修正幅度要與基準地價評估報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近。

答案：B，C

【解析】（1）因素指數幅度要與當地公布或采用的基準價報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近，且修正幅度應參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數表中的幅度。

（2）指標量化要科學合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地有影響，||但影響程度不如交通便捷度大，即其權重相對較小，修正幅度可定低一些。工業用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應充分考慮。

4、收益還原法主要技術參數確定中應注意（）

A、收益的確定不是客觀收益，而采用的實際收益。

B、利息需要計人總費用。

C、企業經營生產過程中的副產品銷售收益應計人收益。

D、先確定費用的構成，再考慮收益方式。

E收益應該是長期可固定取得的收益和安全可靠的收益。

答案：C

【解析】（1）要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件，容易出現的問題有：

A、收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益；

B、收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；

C、未明確收益內涵、取得收益的方式；

D、忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等；

E、未考慮房屋的閑置（即空房損失等）。

（2）總費用中涉及到的項目和條項標準，要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標準，容易出現的問題有：

A、未考慮收益的方式，盲目地確定費用；

B、確定年折舊費時，缺少對房屋結構、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準；

C、將利息計入總費用中。

（3）說明純收益的測算依據和方法。

（4）明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據和具體標準。

（5）明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定；

 

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