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2012年土地估價師理論方法之城市基準(zhǔn)地價的應(yīng)用前景

發(fā)表時間:2012/3/28 11:01:39 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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城市基準(zhǔn)地價的應(yīng)用,從我國目前城市土地資產(chǎn)管理和價格評估的實(shí)踐分析,面臨著兩種不同的選擇。一是象韓國和日本一樣,城市土地的公示價格是標(biāo)準(zhǔn)宗地價格,在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系后,基準(zhǔn)地價對城市土地價格評估的實(shí)用價值明顯減少,基準(zhǔn)地價將逐步消失。二是基準(zhǔn)地價作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價格標(biāo)準(zhǔn),在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系的過程中有著十分重要的作用,基準(zhǔn)地價的研究必須加強(qiáng),基準(zhǔn)地價作為我國城市地價體系的基礎(chǔ)將長期存在。對于這個問題的認(rèn)識,我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)從我國城市基準(zhǔn)地價研究的趨勢和應(yīng)用價值來進(jìn)行分析。

1.城市土地和房地產(chǎn)交易頻繁,城市規(guī)劃研究深入,基準(zhǔn)地價有可能細(xì)化,區(qū)域應(yīng)用的針對性提高土地估價理論方法

我國城市土地使用制度改革和城市住房制度改革,進(jìn)步建立起了我國的城市土地市場和房地產(chǎn)市場體系。土地有償使用的范圍逐步擴(kuò)大,城市經(jīng)營性土地,特別是商業(yè)用地和住宅用地越來越多地采取招標(biāo)、拍賣的方式出讓。城市居民住房供應(yīng)已經(jīng)斷絕了公房分配來源,“要住房找市場”成為了唯一可行的途徑。城市規(guī)劃研究的普及和深入,改變了過去邊規(guī)劃邊建設(shè),規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的局面,“全面規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)”成為了城市建設(shè)的指導(dǎo)思想。城市建設(shè)不但可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定合理的新增建設(shè)用地規(guī)模,根據(jù)城市總體規(guī)劃確定城市建設(shè)和發(fā)展的方向,而且也可以依據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃來進(jìn)行城市建筑設(shè)計和景觀設(shè)計,城市土地開發(fā)利用的確定性和可預(yù)測性大大提高。這些使得城市基準(zhǔn)地價完全可以根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)市場交易資料,按照“用途相同,位置相鄰、地價相近”的原則,來進(jìn)行地價區(qū)片或者街道路段劃分。商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價可以用路線價予以詳細(xì)表達(dá),工業(yè)用地和住宅用地的基準(zhǔn)地價可以用區(qū)片公予以詳細(xì)表達(dá)。以路線價或者區(qū)片價表達(dá)的基準(zhǔn)地價,其地價均質(zhì)土地單元的劃分與城市規(guī)劃建設(shè)單元喇如街坊、工業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)等)可以一一對應(yīng),使得基準(zhǔn)地價區(qū)域應(yīng)用的針對性大大增強(qiáng)。由城市地價區(qū)片組合成城市土地定級單元,確定不同類型的城市土地定級單元的基準(zhǔn)地價,反映出了城市土地利用的層次性和系統(tǒng)性。因此,基準(zhǔn)地價研究可以驗證土地定級成果的科學(xué)性和合理性,也真正成為了現(xiàn)實(shí)。基準(zhǔn)地價研究和城市定級研究,相互檢驗,相互補(bǔ)充,有利于提高對城市地價形成規(guī)律的認(rèn)識。

2.基準(zhǔn)地價反映的是一個區(qū)域總體的地價水平,基準(zhǔn)地價的作用主要不是為了評估城市宗地價格利用基準(zhǔn)地價來進(jìn)行宗地價格評估,是我國計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中,在我國城市土地交易案例很少,土地市場不發(fā)育的情況下的一種過渡性的選擇。利用基準(zhǔn)地價來進(jìn)行宗地價格評估,由于其要進(jìn)行多種因素修正,使得地價評估結(jié)果產(chǎn)生許多匯合誤差,影響了地價評估的客觀性和準(zhǔn)確性。而以城市標(biāo)準(zhǔn)宗地作為城市土地宗地評估的參考標(biāo)準(zhǔn),其土地價格與土地利用條件、土地質(zhì)量的對應(yīng)關(guān)系明顯,因素修正層次少,修正標(biāo)準(zhǔn)容易把握,所以地價評估的客觀性、準(zhǔn)確性好,也容易為客戶所接受。目前我國城市土地使用制度改革和住房制度改革已經(jīng)進(jìn)入了一個相對完善的階段,城市土地市場和房地產(chǎn)市場基本形成,城市經(jīng)營性土地招標(biāo)、拍賣開始制度化,規(guī)范化運(yùn)作,城市居民住房自有化率和商品化率都達(dá)到了較高的水平,以各個城市土地交易和房地產(chǎn)交易市場價格資料為基礎(chǔ),建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系,時機(jī)已經(jīng)成熟,具有可行性。應(yīng)當(dāng)說,基準(zhǔn)地價在我國建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系后,它對于城市土地價格評估中的應(yīng)用價值將是十分有限的。基準(zhǔn)地價的作用,主要不是為了評估城市宗地價格,而應(yīng)當(dāng)是作為政府對城市地價進(jìn)行宏觀管理的依據(jù)和控制標(biāo)準(zhǔn)。基準(zhǔn)地價作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價格標(biāo)準(zhǔn),其可以保證標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇具有代表性和中庸性。土地估價師考試網(wǎng)

3.基準(zhǔn)地價有利于對城市地價空間分布規(guī)律的認(rèn)識,容易做到不同地區(qū)城市土地價格的區(qū)域均衡,是國家進(jìn)行區(qū)域投資環(huán)境整頓和區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理的重要手段我國幅員遼闊,自然、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展條件的地域差異十分顯著,這決定了我國城市土地價格的形成具有一般小國不具有的復(fù)雜性。在我國,城市的大小不同,城市土地定級的級別數(shù)量也不一樣,但是,一般的大城市,城市土地級別都是在712級之間,最多的也不超過20級,以城市定級為基礎(chǔ)制定基準(zhǔn)地價,既反映出了一個城市土地的價格水平,也反映了其城市土地價格的地域分異規(guī)律,而且因為其價格數(shù)字少,并呈現(xiàn)出一定的級差規(guī)律,容易掌握。要認(rèn)識我國城市土地價格的地域分異規(guī)律,以城市為單位來進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估是最為可行的辦法。從我國基準(zhǔn)地價研究的現(xiàn)實(shí)情況看,目前全國一些直轄市、省會城市、計劃單列城市大多都完成或正在完成城市土地價格調(diào)查工作,按照國土資源部城市土地價格大調(diào)查的要求,各地城市新出臺的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵,都基本做到了統(tǒng)一。從不同城市的最高級別和最低級別基準(zhǔn)地價,就能夠看出一個城市的等級規(guī)模,可以看出各地投資門檻、城市土地質(zhì)量和城市用地的供求關(guān)系。根據(jù)每個城市土地級別的基準(zhǔn)地價,也容易了解同一個城市土地質(zhì)量的差異,能夠看出舊城改造和新區(qū)開發(fā)的對比關(guān)系,正確把握城市建設(shè)的發(fā)展方向。有了基準(zhǔn)地價,政府管理部門和投資者對一個城市的投資環(huán)境就有了一個清晰的了解,對于城市的發(fā)展?jié)摿屯顿Y方向就有了一個正確的認(rèn)識,根據(jù)基準(zhǔn)地價就可以進(jìn)行投資區(qū)域選擇和區(qū)域政策調(diào)整。開展基準(zhǔn)地價研究和適時更新,有利于提高我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資環(huán)境的透明度,降低投資風(fēng)險。為了加快落后地區(qū)的開發(fā),根據(jù)基準(zhǔn)地價制定地價政策,可以顯化政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)效應(yīng),也有利于增強(qiáng)投資環(huán)境的吸引力。

4.以基準(zhǔn)地價控制城市土地出讓的最低價,對土地收益進(jìn)行合理分配,是我國社會主義公有制條件下,加強(qiáng)城市土地資產(chǎn)管理的必然選擇我國和許多西方資本主義國家不同,城市土地為國家所有。我國城市土地國有制,雖然在城市土地開發(fā)和城市建設(shè)方面,具有資本主義私有制不可比擬的優(yōu)越性。由于土地為國家所有,城市建設(shè)容易做到統(tǒng)一規(guī)劃,綜合開發(fā),以較低的投資和土地開發(fā)成本,能夠進(jìn)行土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整和實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化更新。但是,由于土地歸國家所有,所有者主體利益容易忽視。如果沒有基準(zhǔn)地價,控制城市土地出讓的最低價格,就容易出現(xiàn)低價出讓土地,過量批租土地的現(xiàn)象發(fā)生。不僅造成國有土地資產(chǎn)的大量流失,也容易造成土地資源的閑置和浪費(fèi)。目前,我國基準(zhǔn)地價雖然隨著以標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價格動態(tài)監(jiān)測體系的建立,在城市土地交易價格評估中的應(yīng)用減少,但是在今后相當(dāng)長的時期內(nèi),仍然是政府控制城市土地出讓最低價的科學(xué)依據(jù)。以基準(zhǔn)地價來控制城市最低出讓價格,并確定國有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置價格,劃撥用地出讓補(bǔ)交出讓金、城市土地儲備土地收購價格和城市土地征用、拆遷補(bǔ)償價格等等,其為土地管理工作者所熟悉,容易操作和管理。加強(qiáng)基準(zhǔn)地價研究,統(tǒng)一各個城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵,使其基準(zhǔn)地價具有可比性,可以通過城市基準(zhǔn)地價的橫向比較,來促進(jìn)各個城市地價水平的合理和協(xié)調(diào)。以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)開展地價管理,確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)會成本,征收土地稅費(fèi),和計算國家作為土地所有者參與土地開發(fā)收益分配的份額,不僅具有科學(xué)依據(jù),其計算也十分簡便。以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ),建立起城市土地資產(chǎn)價格核算體系,有利于分析城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)可行性,可以對經(jīng)營城市起到科學(xué)的指導(dǎo)作用他有利于提高國有土地資產(chǎn)管理的透明度,便于廣大干部和群眾對土地市場交易和管理的監(jiān)督。

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