某企業擬進行貸款，委托評估機構對所涉及的一宗工業用地進行評估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價格依據。

請依據以下給定的條件分析并回答下列問題：

(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設定抵押權時的正常市場價格，評估過程中應注意哪些問題?

(2)若待估宗地為集體土地，進行抵押時應注意的問題。

(3)對宗地進行評估&考試大&時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。

(4)若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術路線。

(5)抵押失敗后，抵押權人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術路線。

答案：

1.答題要點

(1)注重預期風險;

(2)分析市場變現能力;

(3)考慮抵押期間的耗損;

(4)測算成本構成。

2.答題要點

(1)年期的設定：本例中應設定為工業用地法定出讓最高年限50年;

(2)地價內涵對應的土地權利應為集體土地使用權;

(3)特殊說明中應注明：某企業將待估宗地集體土地使用權向銀行抵押貸款需經待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明

在實現抵押權時同意按法律規定的土地征用標準補償后轉為國有。

3.答題要點

可選擇市場比較法和成本逼近法

(1)市場比較法的估價程序：

搜集交易資料;選取比較交易實例;建立價格可比基礎;進行交易情況修正、交易期日、區域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準價格。

(2)成本法估價程序

①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費A。

②搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金等相關費率或標準，計算相關稅費B。

③搜集待估宗地所處區域土地開發費一般資料，計算土地開發費用C。

④搜集利息率，計算投資利息D;

⑤搜集投資利潤率，計算投資利潤E;

⑥搜集當地土地增值收益率，計算土地增值收益F;

⑦搜集當地土地還原利率，按土地價格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權]計算土地價格。

4.可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得到的估價額中減去出讓金。

5.特點是：強制處分;快速變現;消費者心理因素;購買者的額外支出等造成的價格變化。

技術路線：估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格

比正常市場成交價格偏底的幅度，按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏底的幅度對估價結果調減。

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