為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法我國農(nóng)地征收的合理補償知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第一，對于“漲價歸農(nóng)”可能產(chǎn)生的效果的認識

最初，我國農(nóng)地征收的合理補償問題，是從考察農(nóng)民收入問題的視角提出的。當人們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民收入低、提高慢時，一些人士認定其基本原因之一是征地補償標準太低，甚至是對于農(nóng)民進行了剝削。有人估算，“通過工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，(國家)從農(nóng)民那里拿走6000到8000億元，而改革后20多年中，通過農(nóng)地征用從農(nóng)民那里集中的資金超過2萬億元。”另有人估算，“25年的工業(yè)化城市化，國家和城市工商業(yè)從農(nóng)村集體土地低價格中轉(zhuǎn)移和積累了9萬多億資產(chǎn)。”這些數(shù)字意味著，國家征地價格不當對于農(nóng)民所造成的損害，大大高于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差。

于是，一些人士認為，農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設用地之后而實現(xiàn)的土地自然增值部分，應當完全歸農(nóng)民所有。這就是所概括的“漲價歸農(nóng)”的觀點。那么，實行“漲價歸農(nóng)”究竟是否會使全國農(nóng)民的收入普遍提高呢，究竟是否會普遍提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?籠統(tǒng)地、平均地估算，如果把9萬億元平均分配給9億農(nóng)民，那么在25年中每人總共可得1萬元，平均每年400元，這一數(shù)字的確很可觀。然而，實際的情況如何呢?眾所周知，征地主要是用于擴大城市、興建和擴大開發(fā)區(qū)、開辟交通干線以及增擴建機場、碼頭等等，而被征地的農(nóng)民也主要是分布在大中城市、各種開發(fā)區(qū)附近，以及交通線通過的地區(qū)等，而且僅僅占全體農(nóng)民的一小部分(有人估算，大約占全體農(nóng)民的三十分之一)。那么，無論是按照什么標準、什么辦法對失地農(nóng)民進行補償，都與全國絕大多數(shù)農(nóng)民群眾的收入、生產(chǎn)、生活，并不發(fā)生任何關(guān)系。尤其是，它極少涉及到“老、少、邊、窮”地區(qū)的貧苦農(nóng)民。而且，這部分農(nóng)民既然已經(jīng)失地、離農(nóng)，又怎么會影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?至于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差，卻是同每一個農(nóng)民都發(fā)生關(guān)系的。這樣看來，一些人士所認定的征地價格低，影響到中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力和農(nóng)民生活提高的提法，完全是是以偏概全的，是無法說服人的。

第二，關(guān)于“土地開發(fā)權(quán)補償”論的本質(zhì)

“漲價歸農(nóng)”的基本理論觀點，是“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)補償”論。“漲價歸農(nóng)”論的持有者，從“產(chǎn)權(quán)”的角度進行論述，主張農(nóng)民應當擁有完整的的土地產(chǎn)權(quán)：除了一般地提到擁有農(nóng)地的占有、使用、收益、處分等四項權(quán)利之外，還應當擁有“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)”。這種提法意味著，農(nóng)地無論以何種方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地，原所有者都應當獲得“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)價格”即“非農(nóng)地價格”，只有這樣才能夠稱得上“農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)完整”。關(guān)于“漲價歸農(nóng)”的另一理論觀點是“農(nóng)地資源價值補償”論。這種觀點認為，農(nóng)地具有直接使用價值(如種植作物、修路建房等)、間接使用價值(如保持水土、調(diào)節(jié)氣候等)、選擇價值(即未來使用價值)、存在價值(即特定的自然資源的保留價值)等，并且認為農(nóng)地所有者應當獲得反映土地“直接使用價值”和“選擇價值”的地價。其中的“選擇價值”的貨幣化就相當于“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)價格”。

實際上，關(guān)于土地“自然增值”歸屬問題的論爭由來已久。主張農(nóng)民擁有“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)”“土地選擇價值”等等，無非是認定農(nóng)民擁有取得全部土地自然增值收益權(quán)的另一種表達方式，這并不涉及到問題的實質(zhì)。問題的實質(zhì)在于，考察土地自然增值的歸屬問題，是否應當與其產(chǎn)生的根源相聯(lián)系。這是這一問題的關(guān)鍵所在。顯然，我們應當追根朔源，正本清源。

第三，農(nóng)地轉(zhuǎn)非中“漲價歸公”論的實質(zhì)

在“農(nóng)地轉(zhuǎn)非”之后，對于失地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟進行公平合理的補償(其中包括獲得部分“自然增值”)之后，實行“漲價歸公”——將土地的自然增值的大部分收歸國家所有，用于支援全國農(nóng)村建設。

眾所周知，農(nóng)地變?yōu)榉寝r(nóng)地，其價格立即成倍、成幾倍甚至成十幾倍地上漲。如果國家通過非農(nóng)地市場按市價收購農(nóng)地，或者完全按照非農(nóng)地價格補償農(nóng)地所有者，便意味著“漲價歸農(nóng)”;如果國家僅按農(nóng)地價格補償失地農(nóng)民，再加上安置性補償費，仍然明顯低于非農(nóng)地市場價格，便意味著“漲價歸公”(不過，“漲價歸公”只是是一種籠統(tǒng)的、簡化的提法，其實質(zhì)是“漲價基本歸公”)。或者，在城市土地市場中，農(nóng)村集體經(jīng)濟、農(nóng)民出賣農(nóng)地，其價格隨行就市，但是，國家依法征收土地增值稅之類的稅收，使得由農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)地時而出現(xiàn)的土地增值的大部分回歸于社會，這也意味著“漲價歸公”。

這里說的“漲價歸公”是借用孫中山先生的“平均地權(quán)”思想中的一個概念，即土地所有者報價之后地價上漲時，國家通過土地增值稅將上漲部分收歸國有。孫中山指出：“土地價值之增加，咸受社會進步之影響……應歸社會公有，庶合于社會經(jīng)濟之真理。”“地價高漲，是由于社會改良和工商業(yè)進步……這種進步和改良的功勞，還是由眾人的力量經(jīng)營而來的，所以由這種改良和進步之后，所漲高的地價，應該歸之大眾，不應該歸之私人所有。”這種“漲價歸公”的思想，當然也適用于土地征收。孫中山的“漲價歸公”思想淵源，最早可追溯到英國經(jīng)濟學家約·斯·穆勒(1806—1873)，他早就主張把土地自然增長的價值收歸公有，即凡不是由于土地改良而增加的價值一律歸公。美國經(jīng)濟學家亨利·喬治(1837—1869)對此有進一步的闡述。他指出：“土地價值不表示生產(chǎn)的報酬……它在任何情況下都不是占有土地者個人創(chuàng)造的，而是由社會發(fā)展創(chuàng)造的。因此，社會可以把它全部拿過來。”

下面，在上述論述的基礎(chǔ)上，對于土地增值及其公平合理分配問題作進一步的闡述。

土地增值即土地漲價，可區(qū)分為自力增值和外力增值。其中，自力增值是指，土地所有者或使用者自行對土地進行投資、投勞，改善土地的物理、化學、生物、地質(zhì)性狀，改善或增加土地附屬物，從而使土地增值，其成果由土地所有者、使用者自享，這是毫無疑義的。

土地的外力增值即土地的自然增值是指，土地所有者、使用者以外的社會性投資對于該地產(chǎn)生的輻射作用而發(fā)生的土地增值。這種社會性投資主要形成基礎(chǔ)設施性的建設，如干線交通設施(如鐵路、公路、水運、航空等)、能源設施(如火力、水力、原子能電站等)、通訊設施、環(huán)保設施等等，以及大中小城市的綜合性建設項目等。凡此種種都是國家、地方各級政府、公私單位長期投資積累的成果。它們對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的作用，通常是極其微弱的。然而，它們對于非農(nóng)業(yè)部門，尤其是對于大中小城市中的各行各業(yè)以及其職工、居民等，卻是作用巨大的。從而，土地一旦由農(nóng)轉(zhuǎn)非之后，地上的工、商、交、文、教等等行業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、生活等等活動，便會接受非農(nóng)性基礎(chǔ)設施的輻射作用，從而使其對于地價的作用突出地顯示出來，即土地農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的巨大自然增值——輻射性增值。

簡略而言，農(nóng)地轉(zhuǎn)非之后的土地自然增值，完全來源于整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。那么，體現(xiàn)這種增值的地價增長，從原則上來說便應當歸社會所有而不應當歸原農(nóng)地所有者所有，也不應當歸農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的土地使用者所有，否則皆有悖于社會公平。臺灣經(jīng)濟學家林英彥指出：“站在人民的立場來說，土地被征收，當然是補償越多越受歡迎”，但是“目前之土地市價，除了土地所有人申報而應歸其個人所有的地價以外，尚包含龐大的自然增值額，這是應當屬于社會全體的。所以，如果按照市價補償，那無異將自然增值部分也視為個人財產(chǎn)來予補償，其不合理之情形至為明顯。”

如果從產(chǎn)權(quán)的角度進行考察，那么，凡是來源于整個社會經(jīng)濟發(fā)展的土地自然增值，其產(chǎn)權(quán)也自然而然地應當歸屬于全社會。而且，來源于社會的土地增值回歸于社會，是理所當然的，根本談不上對于農(nóng)民的“剝削”。如果在對于農(nóng)民進行補償時，由于標準未掌握好致使失地農(nóng)民獲益過低，那么，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便適時進行調(diào)整就是了。

第四，“漲價歸公”與“地價成本決定論”

在主張“漲價歸農(nóng)”論的人士中，有人從另外一個角度對于“漲價歸公”進行嚴厲指責：“不論‘地價增值歸公’多么振振有辭，其背后的經(jīng)濟學卻是錯誤的。這種經(jīng)濟學認為，世間各種資源的市價是由其成本決定的。”這是試圖從經(jīng)濟學的基礎(chǔ)性理論上來徹底否定“漲價歸公”論。有人說得更加尖銳：“漲價歸公”論是“閉門造車”，“對于經(jīng)濟學一竅不通”。

提出和附和否定“漲價歸公”的這些論點，其實是由于對土地輻射性增值這一提法的誤讀而產(chǎn)生的。實際上，新增非農(nóng)建設用地“輻射性增值”的實質(zhì)，并非是這些用地以外的各項建設成果如交通、工業(yè)、商業(yè)、文教、住宅等等的價值直接轉(zhuǎn)移到該地上面來，使其獲得增值，否則，豈非意味著上述各項建設成果的減值

（責任編輯：中大編輯）

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