某土地估價機構接收委托,對一宗擬以拍賣方式出讓的工業用地價格進行底價評估。該宗地面積為100畝,紅線內外均以達到“五通一平”開發程度,征收前的地類為水田和旱地。估價師在進行現場勘察和市場調查后,得到了4個交易實例(宗地A、B、C、D),整理后見下表:
此外,估價師還獲取了以下資料和信息:
(1)根據對當地土地交易歷史數據的統計分析結果,從2003年5月至2006年12月,工業用地價格指數每月平均上漲0.5個百分點;
(2)如果與拍賣交易方式相比,招標和協議方式成交價格分別低3%和5%;
(3)以待估宗地距區域中心距離為基準,其他宗地距區域中心距離每增加(或減少)1千米,價格對比指數減少(或增加)1%;
(4)以待估宗地距火車貨運站距離為基準,其他宗地距火車貨運站距離每增加(或減少)1千米,價格對比指數減少(或增加)1%;
(5)以宗地外達到”五通”的開發費用為基準,每增加(或減少)”一通”,價格對比指數增加(或減少)2%;
(6)假定產業集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個等級,以待估宗地為基準,其他宗地產業集聚度每上升(或下降)一個等級,價格對比指數上升(或下降)1%;
(7)假定環境有烈度分為污染嚴重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個等級,以待估宗地為基準,其他宗地環境優劣度每上升(或下降)一個等級,價格對比指數上升(或下降)2%;
(8)宗地面積對土地價格的影響程度不顯著,忽略;
(9)假定宗地形狀分為不規則、較規則、規則三個等級,以待估價宗地為基準,其他宗地每上升(或下降)一個等級,價格對比指數上升(或下降)2%;
(10)以待估宗地為基準,其他宗地容積率與其相比每增加(或減少)0.1,其價格對比指數增加(或減少)0.5%;
(11)該地區周邊近3年農作物的年平均畝產值為2000元。根據當地的規定,土地征收時土地補償費和安置補助費的總和取法律規定的最高標準,無論有無,青苗及地上物補償費一律按當地農作物一年的產值計算;
(12)征地過程中發生的相關稅費包括:征地管理費,按照征地費總額的4%征收;耕地占用稅,按5元/平方米征收;征地開墾費,按10元/平方米計收;
(13)該區域土地開發程度達到“五通一平”時,其開發費用平均為150元/平方米;假定土地開發周期為2年,開發費在開發周期內均勻投入,骰子回報率為15%,根據無限年期市場價格與成本價格差額測算得到土地增值收益率為30%,年貸款利息率為6.57%,土地還原利率為6%。
請根據上述資料和素材完成如下任務:
1.假定待估宗地各個因素的價格對比基準指數為100,將上述交易實例與待估宗地進行比較,補充完成如下“因素條件價格對比指數表”。
2.根據上述資料,以及完成的“因素條件價格對比質數表”中的有關信息,選用兩種方法分別計算并確定待估宗地單價(提示:如果采用市場比較法,區域因素和個別因素的各因子采用連乘方式,比準價格的確定采用簡單算數平均法;估價最后結果確定時,兩種方法的結果權重均取0.5)。
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(責任編輯:fky)