一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據有關條件綜合分析回答問題)

(一)A房地產開發公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環路附近的一宗住宅用途的國有建設用地使用權，全額支付了出讓金及相關稅費，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續，領取了國有土地使用證。因后續資金問題，A公司擬與B公司合資成立c公司，其中B公司以現金出資，擬占C公司25%的股份，A公司以該宗地的建設用地使用權作價出資，擬占C公司75%的股份，土地價值量以2009年9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地的建設用地使用權過戶至C公司后，以C公司的名義共同開發該項目。為確定該建設用地使用權的入股價值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價機構對該宗地進行估價。

土地估價師拿到了當時的土地出讓合同(部分內容附后)及設計方案，并到現場進行勘察，得到以下信息，請閱讀后回答有關問題。

(1)該項目設計總建筑面積為20萬平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據規劃要求配置。

(2)該宗地目前為在建土地，場地內已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動工，先期建設的為西側的1號住宅樓，設計建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項目停工至今。

(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎設施配套已達到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設，預計一年后可開通。

(4)委托方提供了該宗地的國有土地使用證，其主要內容摘抄如下：

證書號：略 土地使用權人：A房地產開發公司

坐落：×省×市×區二環路25號

地號：YT5 -6 -7-1 圖號：100 -125 -75

地類(用途)：住宅用地 取得價格：20000萬元

使用權類型：國有出讓 終止日期：2078年1月31日

使用權面積：50000平方米 發證日期：2008年2月8日

附：委托方提供的國有建設用地使用權出讓合同部分內容(該合同為制式合有下劃線的內容為填寫內容，其余均為制式)。

“第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區二環路25號;親地平面及空間范圍以1985年國家高程系統385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面- 10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號為YT5 -6 -7 -l ，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000. 00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米(小寫50000. 00乎方米)。

第五條本合同項下出讓宗地的用途為 住宅用地 。

第七條出讓人同意在2008年1月31 日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第(一)款規定的土地條件：

(一)達到場地平整和周圍基礎設施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。

第九條本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000. 00元)。

第十三條受讓人同意本合同項下受讓宗地的開發投資總額不低于人民幣大寫壹拾焦元(小寫1000000000. 00元)。項目固定資產投資包括建筑物、構筑物、設備投資和出讓價款等。

第十四條受讓人在本合同項下宗地范圍內新建建筑物的，應符合附件2《城市規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件》，其中：

主體建筑物性質 商品住宅樓 ;

附屬建筑物性質 / ;

建筑容積率不高于4.0不低于3.0;

建筑限高 48米____;

建筑覆蓋率不高于30% 不低于20% ;

綠地率不高于 40%____;

其他土地利用要求居民活動場所、地面停車場、小區道路等不低于土地面積的40% 。

第十八條 受讓人同意在2008年4月30 日之前動工建設，同意在2010年10月31 日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。

受讓人不能按期開工建設，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應順延。

第二十七條受讓人按照本合同約定已經支付全部國有建設用地使用權出讓價款，領取國有土地使用證，取得出讓國有建設用地使用權后，有權將本合同項下的全部或部分國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押，但首次轉讓(包括出售、互換、出資和贈與)剩余年期國有建設用地使用權時，應當經出讓人認定符合下列第(一)款規定之條件：

(一)按照本合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的百分之二十五以上;

合同簽訂日期：2007年12月31日。”

問題(4小題，每小題5分)

1.上述信息中，哪些是作為“估價事項”明確的內容?用簡短語句列出。

2.根據上面的有關資料，按照最佳利用原則，以已有的規劃條件為基礎列出估價中可以采用的土地利用條件的內容。

3.根據合同內容，使用簡短語句，列出原土地使用者應履行的責任。

4.使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權利可以的處置方式。

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（責任編輯：中大編輯）

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