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2012年土地估價(jià)師之評(píng)估在建工作的準(zhǔn)備工作

發(fā)表時(shí)間:2011/9/21 14:48:31 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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在建工程有多種情況,但是不少評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)往往以帳面值作為評(píng)估值,致使在建工程未被公正客觀地反映出來。本文提出為正確評(píng)估在建工程應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的準(zhǔn)備工作。

一、在建工程的分類

1、停工項(xiàng)目。對(duì)于停工項(xiàng)目,首先要調(diào)查清楚停工的原因:是主動(dòng)還是被停工;是資金問題、技術(shù)問題還是供應(yīng)問題;是暫時(shí)停工還是長期停工。然后在此基礎(chǔ)上,對(duì)在建工程的實(shí)體性貶值,功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值進(jìn)行確定。

2、竣工項(xiàng)目。這類項(xiàng)目與固定資產(chǎn)十分相似。

3、施工項(xiàng)目。大多數(shù)在建工程與正在施工的項(xiàng)目,區(qū)別在于進(jìn)度不同。

二、在建工程的帳面值分析

在建工程的帳面值內(nèi)涵較為復(fù)雜,它既包括預(yù)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款,同時(shí)也記錄在建工程中的應(yīng)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款,它既包括直接費(fèi)用又包括間接費(fèi)用,前期費(fèi)用和資金成本等。可見,在建工程帳面值與在建工程的實(shí)際價(jià)值(或重置價(jià)值)是有差異的。因此以帳面值為評(píng)估值與實(shí)際價(jià)值是不相符的。就帳面值而言,由于在建工程會(huì)計(jì)核算的是應(yīng)收應(yīng)付制,而在建工程實(shí)際價(jià)值是按實(shí)際投資值來計(jì)算的,兩種不同的核算方式,必然使得在建工程的帳面值與實(shí)際價(jià)值之間存在差異。這種差異是一種權(quán)利或義務(wù),可能是正值,也可能是負(fù)值(正值是建設(shè)單位的債權(quán),負(fù)的是建設(shè)單位的債務(wù))。如:一個(gè)在建工程剛打好一根樁(假定價(jià)值1萬元),建設(shè)單位已預(yù)付給施工單位100萬,其在建工程帳面值為100萬。這個(gè)在建工程如果以帳面價(jià)值為評(píng)估值則為100萬,如果以形象進(jìn)度來評(píng)估則為1萬,差額99萬即為建設(shè)單位對(duì)施工單位的債權(quán)。當(dāng)然這是一個(gè)比較極端的例子。但是如果建設(shè)單位在建工程科目核算規(guī)范,以帳面評(píng)估值或?qū)⒃诮üこ處っ娌鸱譃樵诮üこ虒?shí)際價(jià)值和相應(yīng)的債權(quán)(債務(wù))來評(píng)估得出的結(jié)果是一致的。在這種情況下,可以考慮將帳面價(jià)值作為評(píng)估值。但是對(duì)于較大的在建工程還是不以帳面值為評(píng)估值為妥。

三、已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)的差異。

從成本的角度來看,兩者僅相差驗(yàn)收、權(quán)證取得等。也就是說,已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)在評(píng)估價(jià)值上不會(huì)有很大差別,為什么將兩者區(qū)別開來,理由如下:

1、竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益現(xiàn)值法,而固定資產(chǎn)可以采用市場比較法,重置法和收益現(xiàn)值法。

2、在運(yùn)用收益法評(píng)估在建工程的收益要低于已投入使用的固定資產(chǎn),即不僅要從完成程度上打折,還要從預(yù)測收益上打折。由于不確定因素太復(fù)雜,所以宜采用收益法。

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