中國土地估價師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2013年土地估價師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價師考試大綱，特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識點(diǎn)，希望對您參加本次考試有所幫助!

一、土地估價分析

(一)分析確定土地估價技術(shù)思路的原則

1．土地估價目的與適用原則

不同的估價目的，對應(yīng)的評估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也會有差別，在評估中的技術(shù)思路也不盡一致。

2．估價對象狀況與估價方法適用性分析

估價對象的不同狀況，所適用的方法應(yīng)有不同。比如收益還原法等，要求以持續(xù)使用為前提，對評估基準(zhǔn)日時估價對象不可能持續(xù)生產(chǎn)或使用的標(biāo)的是不適用的。

3．估價資料與估價方法可行性分析

市場的發(fā)達(dá)狀況決定是否適用市場比較法、剩余法、收益還原法等。只有市場上有足夠相似或相近的案例，才能從市場反應(yīng)角度認(rèn)知土地的價值。

（1）運(yùn)用比較法估價的資料是類似不動產(chǎn)的交易資料。它包括交易目的、交易時間、交易情況資料以及交易實(shí)例不動產(chǎn)的區(qū)位狀況、權(quán)利狀況和實(shí)物狀況等資料。

(2)運(yùn)用收益還原估價法估價的資料是類似不動產(chǎn)的收益資料。包括:租賃價格、經(jīng)營收入資料；出租率或空置率、運(yùn)營費(fèi)用資料；收益率及風(fēng)險程度資料，等等。

（3）運(yùn)用成本法估價的資料是類似不動產(chǎn)的成本資料。包括：土地重新取得價格資料；建筑物的建造成本資料；開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、利潤率資料，等等。

（4）運(yùn)用剩余法估價的資料是類似不動產(chǎn)的價格與成本資料。包括類似不動產(chǎn)的現(xiàn)有價格資料及其預(yù)期分析、開發(fā)估價對象不動產(chǎn)的成本資料及其預(yù)期分析，等等。

（5）運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法的資料是估價對象所在城市的基準(zhǔn)地價資料、土地價格隨時間變化的資料。

4．估價技術(shù)思路確定

初步選定的估價方法能否最終在估價中采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法，在此再根據(jù)搜集到的資料情況，正式確定所采用的估價方法。例如，某一寫字樓需要估價，根據(jù)它的用途和權(quán)利性質(zhì)初步選擇市場比較法作為估價方法之一。在市場調(diào)查及資料搜集中發(fā)現(xiàn)，雖然該城市房地產(chǎn)市場很發(fā)達(dá)，但在頻繁的房地產(chǎn)交易中，主要是住宅不動產(chǎn)，寫字樓的交易實(shí)例很少，同一供需圈里在估價時點(diǎn)近期幾乎沒有交易案例。此時縱然估價對象的不動產(chǎn)類型及它的可交易性可以用市場比較法估價，但受到了搜集的資料數(shù)量限制，故不能采用市場比較法估價。

關(guān)于搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的資料，有的可能是估價人員沒有盡力去搜集。影響估價方法采用的情形不包括后一種情況。

5．多種方法相結(jié)合

土地的價值高，常常評估面積大，總價值也大，所以在評估中一般要求用兩種以上的方法，從不同的角度考證土地的價值。

6．考慮現(xiàn)有資料情況

巧婦難為無米之炊，因此在評估中還要充分考慮能夠了解、掌握的所有資料的 程度，比如如果沒有掌握基準(zhǔn)地價評估的成果及修正體系，就不要采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

(二)土地估價目的的判斷

估價目的，即估價報告的期望用途，土地估價需要根據(jù)估價目的確定估價時采用何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。不同的估價目的會有不同的交換價值。

相關(guān)文章：

2013年土地估價師考試土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)知識點(diǎn)匯總

2013年土地估價師考試土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)資料匯總

2012年度全國土地估價師考試合格標(biāo)準(zhǔn)

更多關(guān)注： 2013年土地估價師考試預(yù)測時間  考試培訓(xùn)  考試用書 成績查詢

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁