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土地估價師考試理論方法輔導：知識（12）

土地價格的類型

1)按土地權利分類分為：

土地所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格和其他他項權利價格。其中，土地所有權價格指土地所有權的轉移價格，也可以說是賣斷價格。在我國，土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。土地使用權價格是對土地擁有一定期限的使用權、收益權所形成的一種價格。土地租賃權價格，在一定時期內取得土地租賃權所形成的價格。土地抵押權價格是指被抵押土地使用權的抵押擔保價格。抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的抵押程序就該財產優先受償的權利。其他他項權利價格是指取得土地地上權、地役權、空間利用權的價格等。

2)按土地價格形成方式分類分為：

交易價格、理論價格、評估價格等。土地交易價格指土地買賣雙方按市場交易規則，在土地市場中實際成交的價格。土地理論價格指在經濟學理論假設具備完善的土地市場條件下取得的土地價格。土地評估價格指由專業評估機構和人員，按照規定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準地價、交易底價等。

3)按政府管理手段分類分為：

申報地價、公告(示)地價等。申報地價：向人民政府申報的地價。公告(示)地價：是政府定期公告的地價。

4)按土地價格表示方法分類分為：

土地總價格、單位面積價格、樓面地價等。土地總價格指宗地整體價格。單位面積價格指每單位面積的土地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分攤到每單位建筑面積上的土地價格。他們之間的關系是樓面地價=宗地總地價÷宗地總建筑面積

5)按土地的存在形態分類分為：

生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格。依據城鎮土地估價規程定義，生地價格指在正常市場條件下的，未進行或部分進行基礎設施配套開發和土地平整，但已完成土地使用批準手續的一定年期的土地使用權價格。熟地價格：指在正常市場條件下的，完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件，一定年期的土地使用權價格。毛地價格：指在正常市場條件下的，未進行宗地內拆遷平整，但已完成基礎設施配套開發建設，一定年期的土地使用權價格。凈地價格：指已經完成基礎設施配套開發，場地內達到開工條件的一定年期的土地使用權價格。

6)按土地交易的方式分為：

拍賣價格、招標價格、協議價格、掛牌價格。拍賣價格是以拍賣方式出讓或轉讓形成的價格。招標價格是以招標方式出讓或轉讓形成的價格，通常由市、縣土地行政主管部門發布招標公告，公民、法人和其他組織參加投標，根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定的。協議價格指土地買賣雙方通過協商而成交的土地價格。掛牌價格是指采用掛牌方式出讓或轉讓的土地成交價格。

7)按土地價格使用目的分為：

買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。土地買賣價格是對土地未來年期純收益權利的交易價格。租賃價格即指租賃土地的價格。抵押價格：是以土地作為信用擔保而確定的價格。課稅價格：是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。征地價格：指國家征用集體土地而給予的補償金額。

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（責任編輯：中大編輯）

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