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5.5 剩余法

5.5.1 剩余法的基本原理

剩余法以稱假設開發法,是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

基本公式：V=A-(B+C)

式中：V――待估土地的價格

A――總開發價值或開發完成后的不動產總價值

B――整個開發項目的開發成本

C――開發商合理利潤

對于房地產開發項目，其基本公式為：

土地價格=房屋的預期總售價-建筑總成本-利潤

-稅收-利息

5.5.2 運用剩余法估價的基本程序：

1. 調查待估宗地的基本情況;

2. 選擇待估宗地的最有效利用方式;

3. 估計開發建設周期和投資進度安排;

4. 估算開發完成后的不動產總價值;

5. 估算開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤及開發、銷售的稅費。

6.估算待估宗地的土地價格。

5.5.3 估算開發完成后的不動產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似不動產價格的未來變動趨勢。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的房地產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法來確定其價值。

5.5.4 開發周期和投資進度安排應參照類似不動產的開發過程進行確定。

開發周期指一個投資者從取得待估宗地開始，經歷開發建設階段，使開發完成的不動產價值得到市場體現的全周期。對于擬采用銷售或出讓、轉讓方式經營的不動產，開發周期的截止時間應是銷售或出讓、轉讓過程完成;對于擬采用出租或自營方式的不動產，開發周期的截止時間應是開發完成的不動產投入使用之時。

投資進度安排是指根據項目的建設程序和施工計劃，在開發周期中不同時段發生的各項成本或費用計劃。

5.5.5 開發成本是項目開發建設期間所發生的一切費用的總和。土地開發項目的開發成本主要包括基礎設施配套及開發費用、管理費用、專業費用、開發及銷售過程中所納稅額及銷售費用;房地產開發項目的開發成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開發及銷售過程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開發費、專業費、管理費、銷售費、不可預見費等。

5.5.6 利息是開發項目全部預付資本的融資成本。預付資本包括地價款、開發或建筑費、專業費、管理費和不可預見費等。稅金及銷售費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排。

在實際評估工作中，也可把不動產的未來價值及開發成本用折現的方法貼現至評估基準日，從而在剩余法公式中沒有利息項。

折現率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率指標。

5.5.7 開發項目正常利潤一般以不動產總價值或預付總資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。

5.5.8 現有房地產項目的土地估價

運用剩余法評估現有房地產項目的土地價格，其公式如下：

土地價格=房地產交易價格-房屋現值-交易稅費

房地產交易價值可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結合房地產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。

房屋現值應根據估價時點的同類房屋建筑的建造成本費用，結合房屋的物理、經濟和功能的退化狀況選用適當方法來確定。其公式如下：

房屋現值=房屋重置價×房屋成新度

5.5.9 剩余法的適用范圍

剩余法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發成房地產或待拆遷改造后再開發成房地產的土地估價;(2)僅將土地整理成可供直接利用的土地估價;(3)現有房地產中地價的單獨評估。

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