計算題

要求列出算式、計算過程和計算結果，計算結果保留兩位小數，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。

一、某企業2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現全部優惠出租給企業內部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。

二、某開發區土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據測算，該開發區所在地征地費為15萬元/畝；土地開發費為10萬元/畝，土地開發周期為2年，第一年投資額占40%，各年內均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發區出讓土地的底價。

三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？

項目其他資料如下：

1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。

2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。

3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。

4、據調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。

相關新聞：

土地估價師《管理基礎與法規》模擬練習匯總

土地估價師《案例與報告》模擬試題匯總

土地估價師《理論與方法》經典試題匯總

更多土地估價師信息請關注:

土地估價師考試歷年真題     土地估價師考試模擬試題     土地估價師考試輔導資料

2010年土地估價師考生考后討論區>>>

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁