為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第一部分 《土地估價報告評審規則》

中國土地估價師協會

一、關于如何評判報告質量

評審報告就是審核報告的質量。高質量的報告主要體現在以下三個方面：

外在形式：格式規范，內容全面，要件齊全，制作美觀。這是對土地估價報告的基本要求。

內在質量：估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法的選擇及應用合法、合規、合理，各項參數選取的依據或理由充分、合理，針對特定估價對象進行了深入細致地分析，資料充實可靠、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，前后不矛盾，沒有明顯瑕疵，這是對土地估價報告的內在要求。

核心問題：估價結果客觀、合理，符合估價對象所在區域的地價水平。這是土地估價報告質量高低的核心問題。只要具備了前兩點，估價結果不會有多大問題。

延伸閱讀：

土地估價可分為兩種性質：一是鑒證性估價，也稱證據性估價、公證性估價，二是咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。這兩種性質的估價，估價機構和估價師均要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。

二、格式規范與內容合規

格式問題：格式不規范，有缺漏項。極個別報告存在此類問題。

一般問題：依據(理由)不充分、內容不全面。多數報告存在這類問題。

嚴重問題：對象界定錯誤、前后矛盾、方法選擇和應用錯誤等。不合格的報告多數存在。

三、關鍵點與深層問題

對象界定：范圍、面積、權屬等。

地價定義：用途、權屬、開發程度、年期等。

方法應用：合法、合規、合理等。

四、評估報告審查要點(略)

五、報告評分細則

(一)土地估價報告(5分)

第一部分 摘要(1分)

審查要點：①估價結果。總地價、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價結果一覽表等;②估價師簽字、機構蓋章等。

第二部分 估價對象界定(1分)

審查要點：估價對象具體范圍界定及估價對象面積、土地使用者、土地用途說明等。

第三部分 土地估價結果及其使用 (1分)

審查要點：估價的前提條件和假設條件，估價結果和估價報告的使用限制、有效期限等。

第四部分 附件 (2分)

審查要點：宗地位置示意圖、估價對象照片，土地使用證及權屬證明、估價機構注冊證書及簽字土地估價師證書復印件等。

(二)土地估價技術報告(90分)

第一部分 總述(12分)

審查要點：

1、估價目的(1分)

(1)誰委托估價，為什么估價;(2)估價結果應用方向。

2、估價依據(3分)

(1)估價依據是否全面;(2)估價依據是否考慮了最新政策調整;

(3)估價依據是否具有針對性。

3、地價定義(4分)

(1)土地用途。說明證載用途、實際用途(或規劃用途)、設定用途等。(1分)

(2)土地使用權性質。分別說明現狀和設定土地使用權性質。

是劃撥土地使用權，還是出讓土地使用權，或作價出資(入股)土地使用權、授權經營土地使用權。若為出讓土地使用權，需說明出讓年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)

(3)土地開發程度。說明宗地內外實際開發程度和本次估價所設定的開發程度及其理由。(1分)

(4)估價期日 (0.5分)

4、估價結果(1分) .

土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。

5、需要特殊說明的事項(3分)

(1)資料來源及未經實地確認或無法確認資料說明;(0.5分)

(2)對估價結果可能產生影響的變化事項(地價指數、開發程度、設定用途等)說明;(1分)

(3)估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理;(1分)

(4)其他需要特殊說明的問題。(0.5分)

第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析(14分)

一、估價對象描述(6分)

(1)土地登記狀況(2分)

估價對象來源、位置、用途、面積、四至、土地級別、土地登記證書號、國有土地使用證書號等。(具體問題具體分析)

(2)土地權利狀況(3分)

權屬、權利、年期、他項權利(與證載狀況是否一致)

如果存在他項權利，應分析對地價的影響。

(3)土地利用狀況(1分)(針對估價對象和估價目的具體說明)

利用現狀：建構筑物及其用途、容積率、建構筑物說明等。

待開發土地：說明具體規劃條件、批準機關、批準日期等。

二、地價影響因素分析(8分)

(1)一般因素(2分)

有針對性地分析影響估價對象價格的宏觀因素，如產業政策、稅收政策、金融政策等。

(2)區域因素(共4分)

區域范圍界定是否合理、區域位置、基礎設施、環境條件、產業集聚度、規劃條件、區域土地利用狀況等描述是否全面恰當。(2分)

是否考慮了估價對象特點，區域因素選擇是否恰當，對地價影響程度分析是否客觀。(2分)

(3)個別因素(2分)

宗地自身條件(面積、形狀、水文地質條件等)、個別開發程度等。(1分)

是否考慮了估價對象特點，個別因素選擇是否恰當，對地價影響程度分析是否客觀。(1分)

第三部分 土地估價(63分)

一、估價原則(1分)

與估價目的及方法聯系選擇是否得當、全面，描述是否規范正確。

二、地價確定(2分)

評估結果可信度分析、最終地價確定依據與方法。

三、估價方法與估價過程(60分)

延伸閱讀：

1、在評估一宗土地的價值時，理論上適用的估價方法都應選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件不具備而不能選用的，應在估價報告中充分說明不選用的理由。

2、此外，一般情況下，有條件選用市場法估價的，應以市場法為主要的估價方法;收益性房地產估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發或再開發潛力的房地產估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法;在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。

3、還需要指出的是，對同一估價對象選用了兩種以上估價方法估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用剩余法估價，其中的開發完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了剩余法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和剩余法三種估價方法。

1、基準地價系數修正法(以下分值為比例值)

(1)基準地價簡介(20%)

地價內涵：說明制定時間、估價期日、設定開發程度、容積率等。(10%)

基準地價表及修正體系：至少說明宗地所在級別某用途下的基準地價修正體系。(10%)

(2)宗地級別的確定。(10%)

說明宗地位置所對應的土地級別及價格。基準地價以幅度價形式表示的，應取均值。

(3)基準地價修正。(60%)

編制待估宗地因素條件說明表。與基準地價修正體系表所列項目一致，與區域因素、個別因素條件說明一致。(30%)

編制待估宗地因素修正系數表。修正系數取值與條件說明相吻合。(20%)

其他因素修正。包括開發程度、交易期日、容積率修正等。(10%)

(4)地價計算。(10%)

(5)方法運用完整性系數。(85～100%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數調整。

以(1)一(4)項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該方法所占分值，即為該方法得分。

2、剩余法

(1)最佳開發利用方式(10%) : 說明土地用途、容積率等是否符合規劃和設計的要求，是否考慮了市場供求狀況等。

如果估價對象為現有房地產項目，評估其現狀利用條件下價值，則不考慮最佳利用問題。

(2)不動產總價估算(20%): 估算方法選擇及應用的合理性，估算依據的充分程度。

(3)開發成本估算(30%):估算成本全面、客觀、合理，依據的充分性。

(4)利息計算(10%): 開發周期、利息率、計息周期及其計算公式。

(5)利潤計算(10%): 利潤率選取依據及其合理性。

(6)稅金及其銷售稅費估算(10%): 選取全面、正確，依據合理。

(7)地價計算(10%): 公式及計算過程的正確性。

(8)方法運用完整性系數(85%～l00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數調整。如現有房地產項目按待開發土地進行評估，評估思路錯誤等。

以(1)～(7)項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該方法所占分值，即為該方法得分。

3、收益還原法

(1)總收益確定(30%)

客觀收益的確定方法及詳細測算過程。

(2)總費用(40%)

費用構成項目是否全面、正確，費用取值依據是否充分、客觀合理。

(3)土地純收益確定(10%)

土地純收益的剝離方法和依據

(4)土地還原率確定(10%)

土地還原率確定依據、合理性等。

(5)地價計算(10%)

公式及計算過程的正確性。

(6)方法運用完整性系數(85%～l00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數調整。

以(1)一(5)項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該方法所占分值，即為該方法得分。

4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20%):構成項目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據是否充分。

(2)土地開發費用(20%):開發狀況及相應的開發費用標準、依據，是否為客觀的開發費用。

(3)相關稅費(10%):組成部分是否全面、費用的確定依據是否充分合理。

(4)利息計算(10%):利息率選擇、開發周期的設定、計息期

(5)利潤計算(10%):利潤率選擇、依據

(6)土地增值(10%):增值率或增值額的確定依據是否充分，取值是否客觀、合理。

(7)相關修正(10%):年期修正、區位修正、土地還原率的確定依據及其合理性等。

(8)地價計算(10%):公式及計算過程的正確性。

(9)方法運用完整性系數(85%～l 00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數調整。

以(1)一(8)項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該方法所占分值，即為該方法得分。

5、市場比較法

(1)比較實例選取(20%)

案例個數、實際交易案例、時間限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、選擇特殊案例的說明等。

(2)比較因素選擇(15%)

是否包括影響地價的全部主要因素，因素選擇是否有針對性、客觀合理，修正系數確定的理由和標準。

(3)因素條件說明及說明表編制(5%):描述各條件是否客觀、具體、量化

(4)因素條件及系數(50%):修正是否恰當、相互權重是否合理。

a)情況修正體系(10%);b)期日修正體系(5%); c)年期修正體系(5%); d)區域因素修正體系(20%); e)個別因素修正體系(10%)

(5)方法運用完整性系數(85%～l00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數調整。

以(1)一(4)項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該方法滿分值，即可得到該方法得分。

估價報告整體協調性系數T：85%—100%考慮所有評審項目中未能涵蓋的減分

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（責任編輯：fky）