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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記六（5）

每年要對地價監測點進行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進行登記。地價監測點的檢查內容有：

①使用狀況方面，包括用途是否發生變化、建筑面積是否變化、內部基礎設施是否改變、是否發生地質災害等;

②)周邊環境方面，包括總體規劃是否調整、是否增加重要的基礎設施和公共設施等;

③權屬關系方面，是否發生交易行為、是否分割或者合并、是否設定新的權屬限制等方面。

2)地價監測點更新

地價監測點原則上應保持穩定，但遇到下列情況時，應該更新：

①地塊或地塊上建筑物滅失;

②地塊用途發生改變;

③地塊被合并或分割;

④地塊地質條件發生規模較大的惡性改變;

⑤土地被長期低效利用;

⑥城市主城區或建成區擴容。

地價監測點的更新可分為原監測點刪除的更新、新監測點替代原監測點的更新和凈新增監測點的更新。新監測點和凈新增監測點的設立可參照地價監測點的設立步驟。地價監測點更新的數量每年不得超過該城市地價監測點總數的l0%。當遇到城市土地級別調整、基準地價更新時，原則上保留90%以上的原有監測點，并在原有監測點的基礎上，進行監測點的擴充。

3)建立地價監測點資料庫

地價監測點須建立專門的資料庫，并對資料進行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

①初始登記資料，包括：城市地價監測點登記表(初始)、地價區段登記表(初始)、地價監測點分布圖、地價區段分布圖、地價監測點宗地圖、地價監測點影像照片等;

②變更登記資料，包括：各監測年度的城市地價監測點登記表(變更)、地價區段登記表(變更)、地價監測點變更統計表等;

③各季度、年度成果資料，包括：地價監測點(季度)調查表、地價動態監測指標(季度)調查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況(季度)調查表、土地交易樣本(季度)調查表、地價監測點(年度)調查表、地價動態監測指標(年度)調查表、房屋交易樣本(年度)調查表、土地(年度)供需情況調查表、房屋(年度)供需情況調查表、土地面積調查表、相關社會經濟指標(年度)調查表、城市基準地價更新情況調查表、地價監測點評估技術要點表、地價監測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、地價監測點評估報告等。

(4)地價動態監測數據采集

1)地價動態監測數據的內容

①地價監測點數據，分為初始采集數據和常規采集數據，其中，初始采集數據包括監測點的土地權屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監測點設定條件、監測點價格狀況等基本情況;常規數據采集重點為監測點在監測時段的現狀條件下評估地價、設定內涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。

②土地交易樣本數據，為土地交易的相關數據。

③房屋交易樣本數據，為房屋交易的相關數據。

④城市一般數據等，為土地年度供需統計數據、房屋年度供需統計數據、城市社會經濟統計數據、城市基準地價資料等。

2)地價動態監測數據采集方法

監測點數據分為基礎數據和監測點地價。

監測點基礎數據在地價監測點布設過程中通過初始調查進行采集，但要及時進行核實和變更采集。

監測點地價通過對監測點市場價格的評估獲取，有關監測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮土地估價規程》;如果設立的監測點為土地交易日期在1年以內的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發程度、土地使用權年限、容積率等修正得到。

監測點年度數據每年采集一次，監測點年度地價基準日設定在每年的12月31日;監測點季度數據每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監測點抽樣數不得低于其總數的10%，監測點季度地價基準日設定在各季度的最后一日。

監測點地價評估要求如下：

①監測點現狀條件下評估地價與設定內涵條件下評估地價分別評估，評估值為監測點地面價;

②監測點地價為土地使用權價格，且不考慮他項權利限制;

③監測點設定內涵條件下評估地價所對應的年限均為相應用途的法定最高年限，監測點現狀條件下評估地價所對應的年限是相應用途的剩余使用年限;

④應采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數修正法;

⑤監測點地價評估報告采用統一的格式;

⑥每一個監測點應由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

土地交易樣本數據通過市場調查采集，采集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實際的市場調查，每季度采集一次。

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（責任編輯：中大編輯）