第一章
五、土地估價的原則和方法（這部分內(nèi)容對土地估價實務的出題很重要）
1、土地估價概念
概念要點：（1）土地估價必須依據(jù)土地估價的原理和方法；
（2）土地估價必須依據(jù)充足的市場土地資料；
（3）土地估價必須考慮政府土地政策的影響；
（4）土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況；
（5）土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。
2、土地估價原則（前四個原則最重要）
（1）替代原則。市場比較法以其為基礎，收益還原法也與其有較深淵源。
（2）預期收益原則。剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定。
（3）最有效使用原則。最有效使用應當以預測原則和變動原則為基礎。
（4）報酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。
（5）需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律，競爭主要在需求方面進行，因此，地價不能僅根據(jù)均衡法則來決定。此外，還應考慮時間因素，作動態(tài)分析。供需原則以預期收益原則、變動原則和競爭原則為基礎。
（6）競爭和超額利潤原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價的基礎之一。
（7）貢獻原則。可據(jù)以通過土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻來估價，它是收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎。
（8）變動原則。土地價格形成因素經(jīng)常處于變動之中。
（9）協(xié)調(diào)原則。在土地估價時，應認真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。
3、土地估價方法
（1）基本估價法：由分為收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法
（2）應用估價法：又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評估標準，多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修正法等。

第二章 土地估價的基本理論
復習要點
1、內(nèi)容比較繁雜，主要是要掌握有關(guān)基本觀點
2、重點：地租的本質(zhì)、類型，傳統(tǒng)地租理論的基本觀點及指導應用，區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點[Page]

內(nèi)容講解
一、地租的概念及表現(xiàn)形式
地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。后一句是一切形式地租的共同點。
根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。
資產(chǎn)階級經(jīng)濟學對地租有兩個方面的定義，按照定義把地租分為契約地租（商業(yè)地租）和經(jīng)濟地租（理論地租）兩類。近代西方經(jīng)濟學擴充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。

二、馬克思主義地租地價理論（本章重點）
1、概念和特點
資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。
2、級差地租理論的基本內(nèi)容
（1）級差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設。級差地租形成的自然條件、原因和源泉。
（2）級差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎不同，馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。
3、絕對地租理論的基本內(nèi)容（聯(lián)系級差地租復習）
絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。
4、壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，它來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。
5、礦山地租
指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。
6、建筑地段地租
指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。

三、西方地租地價理論
1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家的地租地價理論
（1）威廉·配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。
（2）弗朗斯瓦·魁奈的觀點：重農(nóng)學派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
（3）亞當·斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。
（4）大衛(wèi)·李嘉圖的觀點：《政治經(jīng)濟學與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租（豐度地租、位置地租、資本地租）。
2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學家的地租地價理論
（1）法國的讓·巴蒂斯特·薩伊的觀點：理論基礎是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。
（2）美國的托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因

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