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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記一（5）

3.土地利用的集約性

農用地或未利用地變為建設用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產生更高的經濟效益。就具體地段來說，它能引起地價的上升，有時可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農用地轉變為建設用地就是一個典型的例子。為了保護農用地實現政府綜合效益，限制農用地轉變為建設用地，世界各國都采取了嚴格的控制措施。國外將農用地轉變為建設用地要經過政府的許可，有的還通過購買的方式取得土地的發展權。

4.區位選擇的重要性

在建設用地的選擇中，區位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業服務中心的布局。但區位具有相對性，一是對一種類型的用地來說是優越的區位，對另外一種用地來說則不一定。如臨街的土地對商業來說是很好的區位，而對居住用地來說則不一定是優越的區位。二是區位的優劣可以隨著周圍環境的改變而改變，經濟活動對于區位本身的影響是巨大的。如交通站點的變遷對周圍土地的影響就是典型的例子。

5.無限性與再生性

由于建設及經濟發展的需要，建設用地占用土地，對農業構成了巨大的威脅。建設用地的無限延伸，而土地的供應卻是有限的，這就迫使我們要慎重考慮如何更加有效地以有限的供應去滿足無限的需求。建設用地的再生性是指建設用地能夠從現有的建設用地即存量建設用地中經過再開發重新獲得。充分發揮和利用建設用地的再生性，能使人們在不斷開發存量建設用地的過程中，獲得越來越多的操作場所和建筑空間，提高土地利用效率。

6.空間性與實體性

建設用地是整個建筑工程的一部分，建設用地的空間立體利用對于高效利用土地、節約用地，都是很有成效的。

建設用地的實體性是指建設用地具有固定的形狀，是一個工程實體，一旦形成就能直接為人類建設活動服務。建設用地的實體性是通過“營造結果”形成多種具有固定形狀的工程實體如建筑物、道路、機場等。

例題：下列不屬于建設用地的特點的是()。

A.承載性與非生態利用性

B.土地利用逆轉相對容易

C.土地利用的集約性

D.無限性與再生性

答案：B

解析：建設用地的特點中，土地利用逆轉相對困難。

三、建設用地的類別(掌握)

為更有效地管理土地，在上述三種基本分類的基礎上，根據《土地利用現狀調查技術規程》、1989年制訂的《城鎮地籍調查規程》以及國土資源部、農業部《關于印發試行《土地分類》的通知》(國土資發[2001]255號)，我國土地管理工作者又將土地作了更進一步的分類，將城市土地分類的商服、工礦倉儲、公用設施、公共建筑、住宅、交通用地(除農村道路)、水利設施用地、特殊用地等8個地類構成建設用地。

1、商服用地

指商業、金融業、餐飲旅館業及其他經營性服務業建筑及其相應附屬設施用地。包括：

(1)商業用地。指商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。

(2)金融保險用地。指銀行、保險、證券、信托、期貨、信用社等用地。

(3)餐飲旅館業用地。指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應附屬設施用地。

(4)其他商服用地。指寫字樓、商業性辦公樓和企業廠區外獨立的辦公樓用地;旅行社、運動保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相、理發、洗浴等服務設施用地。

2、工礦倉儲用地

指工業、采礦、倉儲業用地。包括：

(1)工業用地。指工業生產及其相應附屬設施用地。

(2)采礦地。指采礦、采石、采砂場、鹽田、磚瓦窯等地面生產用地及尾礦堆放地。

(3)倉儲用地。指用于物資儲備、中轉的場所及相應附屬設施用地。

3、公共設施用地

為居民生活和二、三產業服務的公用設施及瞻仰、游憩用地。包括：

(1)公共基礎設施用地。指給排水、供電、供燃、供熱、郵政、電信、消防、公用設施維修、環衛等用地。

(2)瞻仰景觀休閑用地。指名勝古跡、革命遺址、景點、公園、廣場、公用綠地等。

4、公共建筑用地

指公共文化、體育、娛樂、機關、團體、科研、設計、教育、醫衛、慈善等建筑用地。包括：

(1)機關團體用地。指國家機關，社會團體，群眾自治組織，廣播電臺、電視臺、報社、雜志社、通訊社、出版社等單位的辦公用地。

(2)教育用地。指各種教育機構，包括大專院校，中專、職業學校、成人業余教育學校、中小學校、幼兒園、托兒所、黨校、行政學院、干部管理學院、盲聾啞學校、工讀學校等直接用于教育的用地。

(3)科研設計用地。指獨立的科研、設計機構用地，包括研究、勘測、設計、信息等單位用地。

(4)文體用地。為公眾服務的公益性文化、體育設施用地。包括博物館、展覽館、文化館、圖書館、紀念館、影劇院、音樂廳、少青老年活動中心、體育場館、訓練基地等。

(5)醫療衛生用地。指醫療、衛生、防疫、急救、保健、療養、康復、醫檢藥檢、血庫等用地。

(6)慈善用地。指孤兒院、養老院、福利院等用地。

5、住宅用地

指供人們日常生活居住的房基地(有獨立院落的包括院落)。包括：

(1)城鎮單一住宅用地。指城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地。

(2)城鎮混合住宅用地。指城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地。

(3)農村宅基地。指農村村民居住的宅基地。

(4)空閑宅基地。指村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

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